降房价、质量堪忧、配套不全引发业主退房
入住率不足4% 中海淄博文昌湖项目遭业主维权
颜世龙
从山东淄博市区往西南方向驱车四十多分钟，就可发现几十座高层、多层和叠拼复式的楼盘。空旷的街道被冬季严寒笼罩，身处大片等待破土动工的荒地中让人觉得有些荒凉和突兀。
这个位于淄博市周村区萌山水库西侧、由中国海外集团有限公司（以下简称“中海”）下属企业中海淄博置业有限公司（以下简称“中海淄博置业”）打造的“中海·文昌湖”项目被宣传为“人类居住的至高境界”。在堪比杭州西湖的广告宣传中，这里是“宜居”“至美”的“旅游度假区”，而在焦急等待退房的业主眼中，这里的房屋却是质量堪忧、配套不全。
近日，“中海·文昌湖”业主告诉《中国经营报》记者，他们希望开发商能对购房前所承诺的医疗、教育等配套资源不全和不具备交房条件、无完整楼房验收报告等做出合理解释并答应其退房要求。
值得一提的是，2015年末中海淄博置业和相关物业公司法人接连换帅，而中海美国公司副总裁朱明辉、营销公司董事长曲咏海、原助理总裁范逸汀和执行董事兼总裁陈谊等高管接连辞职被外界视为公司内斗。
新楼盘频遭业主维权
2015年末，王海滨（化名）等四五十位“中海·文昌湖”三期业主在山东省淄博市文昌湖省级旅游度假区管委会信访办前再次集结，经过签字、按手印等程序后被信访办工作人员领到隔壁房间与中海淄博置业、城建局等当面表达维权诉求，希望开发商能对购房前所承诺的医疗、教育等配套资源不全和不具备交房条件、无完整楼房验收报告等做出合理解释并答应其退房要求。
据王海滨等三期业主介绍，自己是在2013年购买的房子，购房前开发商中海淄博置业承诺将在小区附近配套包括文昌湖小学等在内的教育、医疗和五星级酒店、会所等资源，但是在2015年12月向业主们交房时却发现除了该承诺并没有兑现，甚至连动工的迹象也没有。“我们在离城区这么远的地方买房子图的就是一个环境和配套，如果只是为这刚盖起来的几栋楼任谁也不会买。”
另外，业主还质疑称，当前三期楼盘内只有4栋楼完工，其他的都还在施工阶段，除了尚未供暖外，还有噪音和垃圾污染，根本不具备交房条件，而且按照淄博市有关规定，开发商必须要向业主出示综合验收报告和消防验收报告等合格手续，但至今中海淄博置业都未出示。而中海淄博置业方面则声称，交付给三期业主的4栋楼已经达到交房条件，且已经获得包括住建、消防等单位的备案合格手续，不存在业主所质疑的问题。一上午的言辞交锋由于双方始终对交房条件、验收报告等问题存在较大分歧而再次无果而终。
不仅是三期业主多次维权，一二期业主也早已因“三小间”（即厨房、卫生间、阳台）问题、房屋质量堪忧、房屋降价等问题而拒绝收房加入维权队伍中。 据一期业主李先生介绍，自己的房屋到现在“三小间”问题都没有解决，瓷砖等根本就没铺，所以拒绝收房。据记者查询有关资料显示，淄博市政府此前为整治房屋渗漏、墙面发霉等住宅通病，要求开发商必须对“三小间”进行一次性装修到位，即在竣工验收前将“三小间”所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，卫生间基本设备全部安装完成。要求建设单位提供多样化的装修设计和材料设备菜单供购房者选择，签订装修书面合同并注明给排水、地暖、电线等隐蔽工程线管走向，明确双方权利义务，约定保修责任、保修范围和期限。
另据山东当地媒体报道称，张店区某业主在2015年收房后装修时发现，由于自家天花板不断往下掉腻子进而连墙体内部钢筋都几乎一览无余 ，随即便以房屋质量有问题而要求开发商退房。但中海淄博置业方面却声称这只是属于小瑕疵并非质量问题，达不到退房条件。但是在文昌湖管委会建筑施工安全质量监督站负责人看来，楼房确实存在质量缺陷，属于一般的质量问题，如果发生更严重情况，则会酿成质量事故。对于该业主的退房要求则需专业鉴定机构给出结论后方可进行下一步处理。而据淄博当地媒体报道，先期购买该楼盘的老业主也因为每平方米降价近千余元而集体向开发商“讨说法”。
“宜居新城”入住率不足4%
值得一提的是，在王海滨等人上访时，中海淄博置业方面向其提供的《竣工验收报告表》（以下简称《报告表》）也存在可疑之处。记者发现，该《报告表》中环保、规划、设计等部门的意见栏不仅笔迹雷同，而且在公安消防一栏中竟然出现“该项目按消防设计建设完毕并取得建筑工程竣工验收消防备案登记表，编号为：（空白）”等字样，有业主质疑相关部门沦为“盖章部门”。
针对上述一二三期业主维权过程中指出的问题，记者分别致函文昌湖管委会住建部门、淄博市消防支队和中海淄博置业等多家单位，但截至记者发稿前仅得到淄博市消防支队正式回复。
据淄博市消防支队负责消防验收的刘哲介绍，所谓的一二三期楼盘其实是A-08、B-10和B-07地块（4栋楼），目前三地块确实已通过消防验收。而当记者询问是否可以提供相关消防验收报告时，刘哲表示由于涉及企业商业机密所以暂时无法提供。而当记者提到企业提供的《竣工验收报告表》中消防验收一栏编号为空时，刘哲表示并不清楚，“这个表并不是我们消防部门出具的。”
虽然中海淄博置业并未正式给记者回函，但一位不愿透露姓名的中海淄博置业王姓经理称，因为住建部门有关领导向其“打招呼”，但他愿意以“个人名义”对记者解疑答惑。
据王姓经理介绍，对于业主提到的“三小间”不完善、交房手续等问题，是因为在房屋销售阶段已经提前告知过业主，而且即使企业完善了“三小间”的铺装问题，业主在装修时也会重新铲掉，这样会造成不必要的浪费和麻烦，虽然淄博市有相关规定，但也要考虑到双方的约定，淄博像这种情况的并不在少数。“而且我们的各项交房验收手续都是齐全的。”
而就暖气和教育、医疗配套不全等问题，王经理说，A-08（一期）和B-10（二期）地块在2015年冬季已经供暖了，本来政府规定的是入住率达不到30%不能供暖，但现在这两个地块的1000多户业主仅有40户入住，企业还是为了少数人进行了供暖，为此企业还承担了近百万元的补贴费用。至于B-07（三期）地块而言，由于是刚交房业主也尚未进行装修，虽然供暖等管网已经铺设完毕，但供暖条件还未成熟。“周边教育、医疗、会所等配套这不在企业建设范围内，无论是规划还是建设都是由政府来承担的，而且我们也从未向业主承诺过此事，作为企业只能是督促有关部门加快建设进程而已。”
但当记者询问为何业主购房合同中第17条提到会所、学校等产权是归中海淄博置业所有时，王经理解释说：“这是因为沿用了企业之前在济南项目的合同版本，是作为一个保险条款出现的。”
另外，据记者从中海淄博置业售楼中心了解到，除现在已售的一二三期外，四期将会以独栋别墅的形式为主，而当记者问到建设独栋别墅是否符合国家相关“禁墅令”要求时，王经理则表示，四期的政府规划还没有批下来，一切将以政府规划为准，“至于是否和国家政策相背，我们不好讲。”
就此事件，易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，房地产市场出现问题的背后基本存在一样的规律，在房屋销售阶段工作人员都会夸大或美化项目，而实际和预期往往又存在差距，“中海·文昌湖”项目也是如此。很可能是工作人员打着央企中海集团的名义有所夸大，但当业主入住的时候问题就爆发了。从争议来看，无论是哪一方出问题，本质上肯定会对中海的品牌造成影响。但是就企业项目本身而言，这种问题并不算大事，但是站在对立面的业主却觉得都是大问题，这主要还是因为企业对业主利益的保护有所欠缺引发的。
北京京润律师事务所资深律师张志同认为，业主因为降价而要求退房在法律上是站不住的，既然双方签订了合同，房价的上涨或下跌都需要自己来承担，因为买卖即意味着风险。
至于小区配套不全的问题，应该看当初企业是如何宣传的，如果企业在宣传中将此作为很重要的卖点，对业主购买与否也起到了重要作用，这就是合同重要的组成部分。如果政府没有做出过这种配套设施的规划，那么企业就存在虚假宣传的嫌疑。如果政府批复的规划是由企业来建设但是企业没建设，则可能构成欺诈，那么合同是无效的，建议业主调取政府部门的有关规划再做结论。
中国房地产资源委员会副会长李勇在接受《中国经营报》记者采访时表示，当前国内业主维权事件频繁发生或与当前房地产市场不景气有关，开发商降价必然意味着业主利益受损，再加上本身企业存在一定的“瑕疵”，所以很容易被业主揪住“小辫子”不放，进而一再发生维权或退房事件。
