房价涨了业主悔约 “精神病”成挡箭牌

业主以自己是“残疾人”、有“精神病”为由，欲悔约不卖，并且不愿承担违约责任。

证券时报记者 曾福斌

房价涨了，卖房者想毁约不卖房。在近期一线城市房价快速上涨的背景下，相关事件时有见诸报端。毁约的理由五花八门，证券时报记者近日却收到这样一个爆料：北京购房者卢女士与售房者葛女士于今年1月份签订房屋销售合同，在经历了两个月房价上涨后，葛女士以自己是“残疾人”、有“精神病”为由，欲毁约不卖了，并且不愿承担违约责任。

有律师在接受证券时报记者采访时称，如果葛女士真有精神病，那其签的房屋买卖合同的法律效力可能是要打折扣的，但其是否残疾人、是否有精神病得由法院委托第三方鉴定后说了算。且不管葛女士“残疾人”、“精神病”的真假，有意思的是，葛女士要求，售价大幅提升后可以继续完成交易。

要求涨价，否则违约

根据证券时报记者获得的前述房屋买卖《补充协议》原件照片，购房者卢女士与售房者葛女士在2016年1月20日签订房屋《买卖合同》及《补充协议》，房屋所在小区为海淀区知春里小区，属于学区房（学区名额未被使用），交易价格为370万元（此价格为售房者净得价，不含税），中介为链家地产。

根据《补充协议》，购房者已于2016年2月18日前分三次将45万元定金付给了葛女士，并且要求葛女士在3月1日前办理完毕解除抵押登记手续。

可是，交房时间到了，葛女士却迟迟不办理相关手续。从葛女士与中介的对话录音中，证券时报记者了解到，葛女士不愿过户的主要原因是房价上涨太快。她称有人告诉她，她的房子价值应该在合同价的基础上加100万。之前签的合同售价太低，希望临时加价。同时，葛女士还称自己是残疾人，有精神病，之前所签合同都是无效的，违约法院也拿她没办法。

据爆料人向证券时报记者转述，他从链家地产中介处了解到，葛女士希望至少涨价60万才愿意成交。如果解约，葛女士当天就可以把45万定金退还给购房者，但不承担其它违约责任。

当然，《补充协议》中约定的违约责任没这么轻。按照《补充协议》，甲乙双方（甲方为葛女士、乙方为卢女士）任意逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

甲方若出现下列情形之一，其中有逾期履行补充协议第二条约定的义务（包括甲方在3月1日前办理完毕解除抵押登记手续）超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高交易价格的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方应在违约情形发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。如果《补充协议》具备完全法律效力，那么目前葛女士已经违约，也意味着她需要赔偿卢女士74万元，并退还定金。

此外，值得一提的是，葛女士还希望在和卢女士解约后，链家地产继续帮忙销售前述房屋，但是要涨价，被链家地产有关人员否决了。有业内人士称，房屋买卖本身就有风险，如果涨价了就不卖的话，那契约责任怎么履行？

是否“精神病”

法院说了算

如今，不管是继续协商按原合同执行还是解约，购房者都感觉是一个难题。如果按照原有合同执行，葛女士是否会多方刁难，在过户方面不予配合。如果按照解约执行，葛女士违约责任有多大，拿到赔偿款是否非常困难。

从交谈录音中看，葛女士的立场其实很清楚，涨价后就卖，不涨价就解约，但是只愿意退回定金部分，不愿承担其它赔偿责任。

问题的关键在于，“葛女士声称自己是残疾人是否真实，这需要法院的判定。”前述律师对证券时报记者称。

根据证券时报记者获得的资料，葛女士提供了一本由中国残疾人联合会盖章的残疾人证，2010年1月29日签发，有效期十年，以及一份今年2月29日由首都医科大学附属北京安定医院出具病假证明书，诊断及建议为“诊断精神分裂症，休壹月”，并且盖上了前述医院门诊病假专用章。

不过，证券时报记者根据获得的葛女士的姓名及残疾人证号，在中国残疾人联合会官网输入相关信息查询后发现，官网弹出的提示是，“经查询残疾人人口基础数据库：您输入的姓名与证件号码不一致！”

前述律师称，法律上，将人分为完全民事行为能力人、部分民事行为能力人和完全无民事行为能力人。如果确实能够证明精神上有问题，民事行为能力和合同的法律效力是打折扣的。“但是这要由法院委托第三方来鉴定。如果葛女士出具的相关证明是假的，则又涉及作伪证。”律师表示。