利用金融市场不断加杠杆、高负债

开发商疯狂抢地原因

昨日，位于上海浦东新区的周浦纯住宅地块迎来出让竞拍，最终保利战胜了另外36个竞争对手，以54.5亿元竞得该地块，这意味着该项目保本售价将高达每平方米7.9万元。目前，周浦周边房价仅为每平方米4万元左右，这一“面粉比面包贵”的价格让人们想问一个问题：开发商“不计成本”拿地究竟是为了什么？

上海的土地市场持续“疯狂”。昨日上午，位于浦东新区的周浦纯住宅地块由保利以54.5亿元夺得，可售住宅楼面价每平方米5.45万，这意味着保本售价将高达每平方米7.9万元，再度刷新了上周泗泾每平方米6万元的保本价地王纪录。37家地产商的参与也刷新了上海有史以来最高的参拍家数纪录。

事件

保利54.5亿元竞得周浦地块

昨日，上海浦东新区今年第一块纯住宅地块迎来出让竞拍，最终，保利以54.5亿元竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，折合楼面价43607元，溢价率295.8%。如果扣除自持部分和保障房，实际楼面价高达55707元。目前，周浦新房均价在33000元至48000元左右。参与竞拍开发商人士表示，这个项目要保本的话至少卖到单价7万至8万元。

而目前周浦地区的房价仅为每平方米4万元左右。该地块周边的项目世贸云图的最新报价仅为每平方米4.5万-5万，虽然已经很高但依然不及此次拍卖的楼面价。当天的拍卖结果被网友形容为“面粉比面包贵”。

追访

住宅面积的15%须开发商自持

根据出让文件公告显示：该地块为浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，出让面积为69433.1平方米，容积率1.8，起始价13.77亿元。此外，建筑限高50米，绿地率为不小于35%。

北京青年报记者注意到，该地块的竞拍条件异常苛刻。如地块规定住宅套数不低于1042套，内需配建5%的保障性住房，按规定无偿移交给住房保障机构或者公共租赁住房运营机构，全装修住宅面积应占总住宅面积的30%以上（不包含保障性住房等），保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100%以上。此外，中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

值得注意的是，本次拍卖地块中仅80%面积为可售商品住宅，另5%面积做保障房用途、15%面积做须整体永久持有之收租公寓用途。地块出让条件上规定：“该幅地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”

15%的房源需要企业自持对于上海住宅项目来说是史无前例的，这意味着这部分项目不能出售，房企的资金会长期沉淀在项目中，对资金回笼产生一定压力，因此在开发过程中存在相当大的难度。

分析

地产企业为何集体疯狂拿地？

近日，一、二线城市地王频出，开发商“不计成本”豪赌明天。然而，从各地产企业发布的年报来看，这些拿到“地王”的房企，往往都是不惜透支半年以上的营收甚至负债累累参与豪赌。比如上周以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。地产企业为何陷入了集体疯狂？

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房企拿地越来越激进，其背后是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。而这次要求部分住宅面积“自持”也是开了先例，原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入，今后拿地条件会越来越苛刻，因此要尽可能早地去拿一些地块。

也有业内人士认为，单纯从房价的角度看，开发商确实都疯狂了。但开发商们豪赌的可能不只是房价，还有货币贬值的风险以及通胀。有很多机构主动找开发商要求提供贷款，且贷款利率极低。房企现在不缺钱，缺的是项目。

房地产成为资金的“避风港”。仲量联行的一项调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。

另外，有业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录是房企降低拿地风险的惯用手段。

预期

未来好多年的上涨空间被消化？

那么，房地产到底有没有泡沫？融创中国董事长孙宏斌本月16日在新闻发布会上警告地价泡沫严重：当前国内部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。

那么，如果土地市场的泡沫破灭，将会发生什么事情。对此，一位开发商人士表示，如果泡沫破灭，将迎来房地产市场的一个大洗牌，那些参与竞拍的企业当中可能很多就不会存在了。

土地市场“疯狂盛宴”的背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

文/本报记者 朱开云

统计

部分二线城市上月房价涨势已超一线

强势了一年多的深圳房价开始显现松动迹象，4月份深圳二手房价格罕见出现环比下滑。有迹象显示，全国房价的领涨梯队已经由一线城市转向二线城市。国家统计局昨天发布了4月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，显示一线城市的房价涨幅已经较3月份有所放缓，北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅和二手住宅价格比上月的涨幅均收窄，而部分二线城市房价涨势已超过一线城市，如合肥、厦门上月的新建住宅都比3月份上涨了5%以上。

4月份房价总体继续上涨

从统计数据来看，4月份国内房价比3月份继续上涨，上涨城市个数也继续增加，但城市间涨势出现新变化，即一线城市涨幅放缓，二、三线城市涨幅扩大。在70个大中城市中，4月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个，比3月份增加了3个；下降的城市仅剩5个。从涨幅看，环比涨幅在1%以上的城市有22个，环比涨幅在5%以上的城市有2个，均比上月有所增加，其中最高涨幅达到5.8%。

深圳二手房价登上跌幅榜首位

从统计数据可以看到，一线城市房价上月的涨幅已经较3月份有所放缓，二、三线城市涨幅则开始扩大。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均收窄，深圳二手住宅价格环比甚至出现下降。

数据显示，上月深圳二手房价格比3月份下滑了0.4%，这也是深圳房价近一年来的首度下跌，而此前深圳二手房价格是一路上涨，至今同比涨幅仍高达56.1%。而且有意思的是，尽管深圳上月的二手房价格跌幅并不算大，但在全国房价一片上涨声中，深圳二手房竟在全国70个大中城市中成为了跌幅榜冠军——上月这70个城市中仅有10个城市二手房价格下跌，其他城市跌幅都在0.3%以内，唯独深圳达到了0.4%。之前一路领涨全国的深圳房价如今竟成为跌幅榜首位！

合肥、厦门房价领涨全国

部分二线城市房价环比涨幅比3月份进一步扩大，有些已超过一线城市涨幅。初步测算，4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比3月份收窄0.7个百分点，二、三线城市则比3月份分别扩大0.3和0.2个百分点。

在二线城市中，合肥和厦门成为领跑全国房价的新生力量。上个月，合肥的新建商品房价格比三月份上涨了5.8%，厦门也上涨了5.3%，成为全国两个“破五”的城市。而就在3月份，也是这两个城市的房价领涨全国，只不过当时的排序是厦门领先合肥。厦门3月份的商品住宅价格比2月份上涨了5.4%，合肥涨幅达到4.6%。此外，南京的房价今年以来也涨势凶猛，4月份仍达到4.4%，位居全国第三。

北青报记者了解到，其实合肥的房价从今年2月份就已经突然起飞。今年2月份合肥的房价突然开始发力，当月合肥的新建商品住宅价格比1月份上涨了2.3%，这一幅度仅次于当时的深圳、上海，与北京涨幅持平，比广州涨幅还高。而从二手房价格来看，当月合肥环比涨幅更是达到6.7%，位居全国第一。

另外值得注意的是，在一、二线城市房价继续上涨的同时，之前房价处于尴尬地位的三线城市也有转暖迹象。上个月国内三线城市房价同比综合平均已由降转升开始上涨。

文/本报记者 张钦

观察

苏州等二线城市将跟进限购？

近期，多个二线城市土地市场“升温”。前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%的溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。

易居智库研究总监严跃进表示，在一线城市门槛渐高以及“沪九条”、“深六条”等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市。

土地价格的疯涨引发了政府部门的重视，17日，苏州国土局发布公告称，原本将要进行土拍的五幅地块暂缓出让，对此，不少业内人士猜测，苏州楼市将进入下一轮政策收紧期。

有媒体消息显示，5月17日下午，苏州市房管局召开了一个小型的内部会议，会议上决定了苏州的新一轮限购方案，自本月23日公布24日执行，购房者须满足社保一年以上，个人所得税2年以上，另推出买房居住证满一年的硬性规定，防止出现刻意炒房、补社保等情况。

昨晚，苏州市国土资源局发布公告，对4月20日挂出的10幅地块设定最高报价，称经市政府批准，对开发商报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。也就是说，苏州国土局设了一个地价红线，超过红线，竞价无效。公告显示，被限价的这10幅地块6幅位于相城区，2幅位于吴中区，2幅位于高新区，土地性质2幅为商住，其余8幅为宅地。通过对比这10幅地块的底价可以发现，按照政府给出的最高限价，最高的一幅地块溢价率为231%，最低一幅地块溢价率为89%。大部分地块的溢价率都被控制在100%-150%之间。按照此标准，即使拍出最高价，也不会超过上一次4月份土地拍卖的结果，新地王将不会在这些地块中产生。

对此，苏州一名地产业内人士表示，苏州限购是否出台不好说，（下午的会）可能是一个储备方案，但政府适当收紧的信号已经很明显，从撤销高价地就可看出政府调控市场的决心。

此外，昨天还有消息称，合肥市官员已经在最近三天内两次开会说到合肥的房地产调控与监管，“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，政府会加大政策力度进行调控。”

有业内人士指出，由于一线城市房价前期涨幅过大，也催生了一些差异性限购政策出台。而围绕这些一线城市周边的二线城市则有接棒领涨的趋势，但这可能也会引发这些二线城市楼市限购政策出台。

同策咨询研究部认为，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素，市场很快进入了调整的周期；尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等核心二、三线城市楼市火爆，但是由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，部分二、三线城市也在酝酿调控政策，下半年这些城市房地产市场大概率将步入调整期。

文/本报记者 朱开云