■本报记者 王 峥

国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》要求到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。

对此，有业内人士指出，未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会以租住为主。租赁市场作为一个没有投机的市场完全反映了真实的需求与供给在市场条件下博弈的结果，毕竟没有租房者会囤积房源。而在调控政策相继出台后，未来租赁市场将更多的发挥调节买卖市场价格与供应的作用，形成，新商品房，二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的的居者有其屋，而不是居者有产权。

《意见》还指出，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

“《意见》明确了推动实现城镇居民住有所居的目标，而过去十年，因为房地产的价格发展速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立，更多的是成为住有产权。”中原地产首席分析师张大伟称，“要实现租赁市场成为居住需要的一个重要补充，政策提及了多种方法，但需要注意的是，如果房价涨幅依然过高过快，任何鼓励租赁的政策对市场影响都不会太大，特别是在当下市场分化的情况下，一、二线城市房源短缺，虽然商用房出租可能缓解部分市场，但恐慌的租房人，依然会害怕踏空进入买卖市场。而三、四线城市住宅已经过剩，而且因为外来人口数量有限，并没有成熟的租赁市场。所以整体看，鼓励租赁市场如果没有与买卖市场平稳政策同时落地，租赁对房地产市场的影响不大”。

为了鼓励企业新建租赁住房，《意见》里明确规定，将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。并提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前租赁市场中，规范化的经营还不够，依然是作为一种过渡性的住房模式，《意见》的出台将有利于我国租赁市场的培育。但在目前租售价格差严重倒挂的背景下，部分租房价格百年才够买房，因此，打造租赁企业盈利模式是未来的重点。

而据记者了解，目前大部分房企还没有新建租赁住房的计划。“在市场竞争激烈的房地产领域，如果项目无法赚钱，即便政策再支持，企业也不会去触及，尤其是那些上市公司，毕竟还有业绩上的要求，”有业内人士指出。