如何看待今天城市房产的存量负担?就像我国当年成功地将“人口负担”变为“人口红利”一样,“存量负担”亦可以变为“存量红利”

这几天,一则2014年初就曾爆出的“全国规划新城新区将装下34亿人”的旧闻,再次成为舆论热点。媒体报道援引的数据显示,截至2016年5月,全国县及县以上的新城新区有3500多个,这些新城新区规划人口达到34亿。这意味着,可以把一半地球人都装进来,的确耸人听闻。

这一数字是怎么得来的呢?我国对于规划用地有1万人/平方公里的标准,一般可由规划用地规模倒推出人口规模。需要说明的是,这种算法只适用于“建设区”规划。而对于大多属于“政策区”的新区来说,并不适用。如果混淆“建设区”和“政策区”,那么占地1.68万平方公里的北京市,规划人口将要达到1.68亿,这显然不符合事实。从这个角度,新城新区规划人口达到34亿之所以可能是“神仙数”,原因也在于此。

虽然“34亿人旧闻”的命题不真,但它再次引发的舆论关注,还是提醒我们要关注城市发展中的真问题。我们都知道,过去的20多年,中国城市的发展一定程度上依赖于土地财政,它对缓解地方财力不足、公共品供给融资难,创造就业机会和提升城镇化水平等,都曾有不小的促进作用。但随着经济社会的发展,土地财政在缺少必要制度约束的情况下,手段往往成了目的,不仅不利于优化经济结构,还加大了金融风险、透支了未来收益。从2015年的统计数据来看,全国城市存量房产创历史新高,而房地产开发投资增速创历史新低,作为曾经的制度创新的土地财政亟待转型。

在这样一个发展阶段,大规模的“造城运动”恐怕已经难以持续——这也是“34亿人旧闻”引发公众焦虑的原因,人们意识到了盲目“造城”增量变存量的后果。

习近平总书记讲“问题意识”,“有什么问题就解决什么问题”。在中国城市发展的过程中,认清真问题,解决真问题,才能带来真正的变革发展。如何看待今天城市房产的存量负担?就像我国当年成功地将“人口负担”变为“人口红利”一样,“存量负担”亦可以变为“存量红利”。在2015年11月的中央财经领导小组会议上,习近平总书记就提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。而随后召开的中央城市工作会议,更是为城市建设进行了顶层设计,提出了盘活存量、紧凑集约、高效绿色等发展目标。

可以说,未来中国的城市发展,不是大干快上,而是深耕挖潜;不是圈地盖楼卖房,而是盘活存量。通过盘活存量,为城市居民提供更高品质的城市空间,进而为居民增加生活便利、提升生活品质、创造消费条件。换句话说,今天的城市居民,不是没有更丰富的生活需求,而是缺乏这些新需求的载体。为什么上海的迪士尼生意如此红火?为什么北京的798艺术区游人如织?为什么一些城市的健身场所、文化艺术区开一个火一个?原因就在于此。今年5月印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015—2020年)》之所以提出,要通过建设用地“减量瘦身”,倒逼城市功能提升,原则上新增建设用地严控,鼓励存量转化、存量挖潜,不宜再进行高强度大规模建设,原因也在于此。

目前,我国常住人口城镇化率已超过56%,相比改革开放之初不足20%的城镇化率,有了巨大进步。国际经验表明,城镇化率在30%到70%之间是城市快速发展阶段。目前我们的城市发展所面临的问题,并不是中国独有的,发达国家也经历过同样的问题。发展的问题要在发展中解决,我们可以从发达国家经历中总结经验、吸取教训,通过“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”,实现城市新旧发展动力的转换,真正实现以人为本、以经济规律为基础、以促进发展为目标的城市发展。这既是城市发展的必然要求,也是供给侧结构性改革的重要内容。