资料图。中新社记者 韦亮 摄

从2015年8月开始，通州在原有北京住宅限购的基础上，执行区域版的升级限购政策。如今，整整一年过去了，在这期间，不仅仅是住宅，通州的商住项目也被纳入限购范畴，通州也成为全国楼市中最特殊的区域。

但即便如此，在行政副中心的利好下，全国最严限购也无法抑制通州房价的脱缰上涨。数据显示，限购一年里，通州楼盘价格整体涨幅在50%左右，虽然决策层不断放出通州要进一步控制房价的信号，但仍有近七成的受访者表示，仍旧相信通州未来的规划发展和升值潜力。

限购一年 通州成交缩水超七成

上周末，许久未有新盘入市的通州，推出了一个服务类公寓项目光大新北京中心，该项目共计推出不到200套房源，但据开发商表示排卡人数已经达到500多人。产品均为43-79平方米的loft产品，起价在200万元左右，当天就全部售罄。

如此火热的销售，难道通州又要崛起？事实上受困于住宅和商住项目的双双限购，通州楼市的成交已经跌入谷底，就连开发商自己也承认，这样符合规定不限购的服务类公寓，剩余数量也并不多。

数据显示，从2015年8月开始，通州开始执行区域版的楼市限购政策。如今，整整一年过去，导致限购后的通州成交量剧减，月均成交套数仅为400套。

来自中原地产市场研究部的监测显示，从2015年8月执行区域版限购政策伊始，通州新建商品住宅的成交量就开始下降，从2015年7月限购前的1762套，到 2015年9月开始限购后仅成交了506套，再到2016年2月达到了历史最低的单月277套。直到2016年3月起，伴随着新一轮成交热，通州新建商品住宅的成交量虽有所回升，但平均也就在月成交300套到400套之间的水平，相比限购前大跌了约75%。

不仅是住宅，通州商住也在今年被纳入“加强版限购”的范围。今年5月5日夜间，通州又对商务型公寓和商业、办公项目限购。政策规定购买通州区商务型公寓，必须满足本市住宅限购条件，商业和办公项目不再对居民放开销售。这将不少个人购房者挡在门外，商住成交量出现暴跌。数据显示，限购政策出台后三天，通州商用公寓零签约。限购一个月，通州累计公寓类签约仅有13套，市场遭遇冰点。

量跌价涨 谁在支撑通州楼市

不过，成交量的下降并没有引发价格的下跌，反而新盘售价在不断提升。据北京青年报记者调查，上周末日光的新北京中心，整体售价约为4.5万元/平方米，其中高层部分的报价更是达到了5万元/平方米，这个价格相比该项目今年3月入市时不到4万元的单价，高出了15%左右。无独有偶，将要推出新盘的华业东方玫瑰，报价同样也达到了5万元/平方米，而该项目去年底售价仅为2.5万元/平方米。

面对住宅和公寓的双重限购，通州开发商为何还勇于提价呢？又是谁在高价买通州的房子尼？

在通州深耕多年的某房企销售负责人告诉北青报记者，在通州实施双限后，确实将不少传统买家挡在了门外，但同时新的购房群体也浮出水面。

首先，由于行政副中心的建设，许多市属机关单位和企事业单位都会搬迁到通州，这就带来了不少潜在购买力，甚至也有一些企业在和项目谈团购，解决住房问题。

其次，进行资产配置的人越来越多。目前，人民币贬值，银行信贷政策宽松，金融平台也大行其道，钱放在手里就贬值，投资成为潮流，不限购的商住及二手房商住就成了这部分资产配置购房人的投资选择。

第三，通州本地的换房置业需求，一些本地的换房置业，一买一卖的需求，成了许多新房项目重点开拓的客户。另外，还有一个不容忽视的就是通州本地的拆迁户。这类购房人手握现金，甚至经常以全款购房。

2012年底在通州买房的张先生，由于将通州房屋出租，近期就频频接到中介电话，询问是否卖房，并且均承诺全款。张先生向北青报记者透露，2012年底，他以1.7万元/平方米的价格买的华业东方玫瑰一套92平方米的两居室，总价150万元左右。如今在链家门店该户型的毛坯挂牌价已经达到了420万元，单价超过了4.5万元/平方米。即便如此，中介仍向张先生表示，只要他愿意卖，很快就能成交，买家是拆迁户，不差钱，愿意全款买房。

据了解，近年来通州土地供应的减少进一步加剧了通州可售项目的减少，在各类购房需求的冲击下，即便是最严限购，也难以改变供不应求的现状，同样难以抑制楼市价格的上涨。

限购一年 价格仍涨了50%

来自北京中原地产市场研究院的监测显示，2016年7月，通州商品住宅整体签约均价大约在35000元/平方米上下，相比去年同期23000元/平方米的均价，上涨了约50%。

针对“量跌价升”的态势，中原地产首席分析师张大伟表示，由于政策等的利好因素，有购买资格的客户和有可售房源的开发商对通州房源的价格都有上涨的预期，市场价格必然会走向上行的。“不过，因为通州目前新建商品房住宅都非常有限，能够签约的库存也处于近年的低点，所以成交量不会井喷。”

另外，张大伟还认为，即便通州大幅涨价，但在北京及燕郊大厂等周边区域都大幅涨价的基础上，通州的涨幅并不过分。

他认为，通州有利好也有政策约束，在这么严格的政策影响下，价格还涨了这么多，只能说这个利好太大，资金太多。对比北京全市价格涨幅，2016年六环内的成交均价为4.4万元/平方米，同比2015年的3.4万元上涨了1万元左右，涨幅在28%左右。而燕郊在过去的一年里，房价从2015的1万元左右，全面上涨到了现在的均价2万元上下，部分项目甚至已经开始超过2.5万元触摸3万元大关，价格上涨幅度超过100%。

整体可以看到，通州的价格上涨是全北京最快的区域，但因为严格的限购约束，成交量低迷，市场价格涨幅依然属于正常范围。

近七成人仍看好通州未来的规划潜力

虽然限购一年以来，通州楼市成交冰封，价格飞涨，但购房人对于通州未来仍旧充满信心。根据搜狐焦点网做的“副中心”限购一周年的问卷调查报告显示，超过68%的受访人认为，通州区域未来规划仍有发展潜力。有73%的受访人认为，一旦有通州的购房资格，仍会优先选择购买住宅。

对此，业内人士认为，由于目前通州在售新盘并不多，供应量较少，这使得通州房价并未受到严格限购影响，仍然坚挺。随着北京副中心建设，各项利好的落地兑现，对房价也带来了极大吸引力。以往，通州区商品住宅的成交均价比北京整体均价水平低10%-30%，而自2016年6月开始，通州房价已经全面超越北京楼市的整体均值。

此外，数据显示，今年4月通州台湖的房价还在3.5万元/平方米，而近期即将开盘的几个项目如城市之光·翡翠四季和台湖银河湾单价将达5万元/平方米以上，台湖曾经被认为是通州的价格洼地，如今已是通州新房的聚集地，目前通州15个在售新房中有近一半在台湖，可以说通州已无价格洼地。

张大伟也认为， 对于通州来说，次中心的利好是非常明显的，这种情况下，升级限购的确会明显抑制市场成交量，但对于区域内的房价来说，影响不会太大。当然，如果没有限购，当下通州市场的价格必然更加惊人！他预计，即便限购继续从严从紧，但随着通州利好的持续落地，市场价格依然会有明显的上行趋势。

本版文/本报记者 李桁