广州3月一手住宅网签12024套，这是进入2017年来首次月度破万。而就在3月份，广州楼市迎来了两次调控升级，“317”新政和“330”新政先后出手。业内认为，新政旨在“促进房地产市场平稳健康发展”，其中意义即为遏制过盛的投资需求，减缓房价上涨的速度。
广州住宅市场供应紧缺，即便限购收紧会暂时放缓成交速度，价格上涨幅度也随之收窄，但价格下行几无可能。因此，市场的稳定，仍然有赖于供应的增加。
新政后一周成交量冲高
3月广州全市一手住宅网签12024套，网签面积129.37万平方米，环比及同比分别增长120%及30%。
成交量冲高，实际上为限购区域在新政刺激下的网签加快，同时也带动不限购区域——增城、从化，成交井喷，即两者的网签量冲高的驱动力是相反的。前者是因限购收紧而加快此前已经成交的单位的网签，以最大程度减少新政的影响，后者是大环境限购而小环境不限购下的利好刺激成交增长，前者后势会减少，而后者却会增长。根据广州中原研究发展部对近一月来4周的成交量价走势发现，成交量冲高，实际上发生在最近一周，也就是新政后一周。
3月份广州市网签价格15795元/平方米，从去年6月起，全市均价一直保持1.6万元以上，如今经历9个月，再次回归1.5万+水平。实际上在头两周，不但有保障房网签，并且发现有部分项目的网签价格低于开盘报价，因此整体价格在头两周保持在1.5万左右的低位，而到第三周，不少高价盘网签，且部分项目前后两周价格也出现断层式跳跃，整体均价跳升明显。
数据统计显示，“330”新政之后，经过三个星期的调整，在四月第四个周末，广州楼市渐渐回暖，据不完全统计，上周末8盘有活动，天河新盘单价6万，从化涨至1.8万/平方米，增城有盘捆绑车位出售，依然去化九成。
两次调控新政带来不同变化
政策收紧的风声在两会期间不断传出，因此不少之前已售出的项目抓紧在新政前网签。“317”新政后，在中心城区收紧限购的前提下，增城和从化因为暂时不限购迎来重大利好。因此，受“317”新政影响，各区域网签量虽然都明显增长，不过不同的区域表现及动力却不一样，最为明显的分为两大类：一种增城从化的成交，均在新政后井喷，增城尤为明显；另一类，如南沙、黄埔，在两会期间，或已在政策风声下加紧网签，随后开始放缓，到新政出台后，再一次集中网签，以最大程度减少新政的影响。
数据显示，黄埔较2月成交量增长最明显，达250%，而同时对比区域成交占比，黄埔也增长近10%，由此可见，政策催促黄埔加紧网签的影响力之大。
值得注意的是，“317新政”给增城带来的成交刺激在“330新政”之后急转直下。330新政前（3月14日-3月30日），增城以高达3198套的成交量排名全市第一；但3月31日-4月16日，增城仅以855套排名全市第三。
克而瑞广州机构首席分析师肖文晓在接受本报采访时表示，在新政的影响下，广州楼市成交缩量不可避免，而且会比较明显，但在价格上，广州的房价“抗性”还是很强，主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多，开发商的压力暂时还不大。
4月54盘集中入市 外围区发力
2017年4月，广州预计共54盘推新。其中，中心五区共18盘入市，外围区共36盘推新，外围区域仍然是广州的推货重点区域。与3月份相比，4月份的推货项目数环比上涨了17.5%。
从区域上看，中心五区推新的项目主要集中荔湾区、天河区以及海珠区。其中荔湾区共7盘推新，而广钢新城占3席。从价格角度看，中心五区的价格区间大概为3-10万元/平方米，入手一套的门槛较高。而外围区域推新力度大，“推货大户”增城区、黄埔区持续发力。相比中心五区，外围区域的价格较低，适合刚需买家。
荔湾区4月共计7盘推货，其中广钢新城片区占3席，推新类型包括住宅以及商铺。其中，全新盘荔湾新城欣悦湾是荔湾茶滘村旧改项目。茶滘村早于广钢新城起步，却在2017年才有项目宣布入市。该项目首期主打小户型单位，户型建面为68-123平方米二至三房，均价仅34000元/平方米。相比于广钢新城目前在售的楼盘，其产品定位比较刚需。
近年来，海珠区的货量比较稀缺。但随着广纸新城的亮相和琶洲商业地产崛起，4月份有5个盘入市，其中3盘为全新盘。据统计，4月份增城共计13盘推新，推新的物业类型均为住宅。推新单位主要以中小户型为主，适合刚需型买家。推新项目主要集中在新塘板块、朱村板块、石滩板块。同样位于东部的黄埔4月份预计9盘推新，入市项目均为老盘加推。据了解，黄埔区的价格已经大大超过外围的其他区域。
热点城市“因城施策”跟进调控
北京“317”新政拉开了全国新一轮房地产调控的大闸。事实上，从去年的“930”全国掀起一轮限购限贷调控之后，“317”无疑又开启了一轮调控风暴。截至目前，全国已经有大约40个城市先后出台了房地产调控政策，这些城市主要在15个热点的一线和二线城市及周围。
根据国家统计局发布的数据，3月份全国一线城市新房价格同比涨幅连续6个月回落；三线城市同比涨幅则略有扩大。24个城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月回落，其中，18个为一二线城市。国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读时称，一线城市新房价格同比涨幅连续6个月回落；三线城市同比涨幅则略有扩大。24个城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月回落，其中，18个为一二线城市。
一线城市再次全面收紧
从北京“认房认贷”的房产新政出台以来，房地产调控已经在全国多个城市铺开。北京、上海、广州、深圳已经全面升级为认房又认贷，同时限购政策十分严格。值得注意的是，本轮调控中，一线城市对自住需求抑制的趋势在上升。外地户籍人士的刚需受到社保年限从严和限购政策的制约，本地户籍人士的改善需求则受到限购和限贷以及认房又认贷的影响。
“从全国趋势看，本轮房地产调控相比‘930’执行力度更严。特别是以北京为代表的一线城市，再次全面收紧，而且持续打补丁。”中原地产首席分析师张大伟认为，预期在改善需求被抑制后，北京、成都、厦门等城市有望进入低迷调整期，“成交量已经出现了明显下调，很可能在二季度出现价格调整。”
在全国楼市分化的大背景下，因城施策的理念在各地楼市调控中得到了充分的体现，纵观本轮调控，政策细节上的设计显得更为精准到位。比如：佛山限外仅限一手，不限二手，而成都则相反，限购从商品住房扩大到二手房。
调控力度在加强，但稳房价仍是重心。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀日前表示，调控的方向和取向是因地制宜，根据不同地方、不同城市的情况，区别对待。库存大的地方要去库存；房价上涨压力大的或者上涨比较多的城市，就要采取相应措施来抑制房价过快上涨。“总而言之，既要去库存，也要稳房价，这是总的要求。”
“认房又认贷”蔓延向二线热点城市
3月28日晚，福州、杭州及厦门相继推出房地产市场调控新政，引发关注。其中，杭州和厦门均明确了“认房又认贷”的政策。至此，原本在一线城市普及的“认房又认贷”，开始向热点二线城市蔓延。
在商业性住房贷款方面，杭州进一步调整了信贷首付比例，在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。在住房公积金贷款政策方面，杭州进一步严格公积金贷款认贷标准，在市区范围内，职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。
同日，人行厦门市中心支行宣布，根据国家相关住房信贷政策规定和本市实际，指导市场利率定价自律机制，执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。
广州楼市格局发生变化
新政出手，对广州楼市格局的变化产生了显著的影响。“317”新政限购加码，增城和从化未列其中，迅速成为购房者看好的区域；“330”新政则将上述区域列入“认房”范畴，对于可能出现的区域成交“井喷”起到了一定的抑制作用。此外，“330”新政剑指商办项目，对于近年来不断升温的公寓投资热也起到了降温的作用。
增城从化限购外地客
330新政后，广州9区和增城、从化2区限购分开，增城从化有房并不影响其余9区的购房名额，但是，广州11区作为整体在限贷方面“认房”。也就是说，在增城和从化有房产，购房者在其余9区的贷款条件将受到影响：在增城和从化有1套房的，9区内虽然可以再购2套，但第一套首付50%-70%，第二套停贷，需全款购房；在增城和从化有2套房的，9区内也可再购买2套，但全部需要全款购房。
317新政后成为香饽饽的增城好景不长，330行政对增城及从化的外地购房者采取了限购，广州中原研究部认为，新政将起到一定降温作用，减少投资投机的可能性，预期未来一段时间将会出现价稳成交量小幅回落的市况。
不过，目前广州一手住宅库存不足，如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月，中原研究部认为，供小于求，价格仍有变动空间。
从最新的区域成交来看，最近一周，花都以506套领跑全市，约占全市成交量的30%，成交均价为13045元/平方米，环比上涨了近10个百分点。增城、黄埔则位列第二和第三。值得一提的是，自“330”新政出台之后，同样被归入限购区域的花都反而涌入大批刚需客，成交量逆势上扬，一直占据全市销量榜首位置。
首限商服类项目影响巨大
根据中原研究部数据，2016年来市场热度升温，公寓项目承接住宅限购转置的投资需求，2017年成交量再创新高，且近几年市场成交保持高位。
2017年第一季度，广州超20个商办项目新批预售，供应超9500套。从各项目的预售单位面积看，40-60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日，一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个，总货量多达5312套，而新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”，这一规定对此类物业的销售打击较大。
商服类包含商业、办公，也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头，直指小面积物业，禁止开发或改造成居住用途项目，尤其是公寓。
同时，新政对转让也作出了规定，新政后，一手商服类项目销售对象只能是法人单位，再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前，购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年，且只能转让给法人单位。
新政出台后，在3月30日之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。
业内认为，这一举措将降温近几年过热的广州公寓市场投资，限制个人购买商办物业，对广州商办市场影响巨大。至于对商铺写字楼投资的“误伤”，事实上由于法人单位应对风险能力更大，更有利市场健康发展。从长远来看，新政实施将夯实商业办公的本质属性，对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。
中原研究部判断，商办物业成交量将会急降，二季度价格微跌但会逐渐趋稳。
■相关链接
广州楼市调控新政一览
3月17日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将限购升级，主要内容包括：广州本市户籍单身人士限购1套；广州社保满5年，限购1套住房，此前为3年；认房又认贷，无房有贷款记录的，首付不低于40%，非普通首付不低于70%；有1套房有贷款记录已还清，首付比例不低于50%。该新政从2017年3月18日起执行。
3月30日，广州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，内容包括：居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续。住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。
3月31日，广州住房公积金管理中心发布通知称，将对楼市加强进一步调控。广州市户籍职工必须连续足额缴存1年及以上，方可申请个人住房公积金贷款，非广州市户籍则为2年及以上。
记者观察
调控促使楼市进一步回归理性
调控新政和之后的调控效应已经成为近期全国楼市的主要话题。可以说，规范房地产市场，出台和加码限购限贷政策，是目前抑制热点城市房价过快上涨的一种行政性手段。从长期来看，如何让房地产市场更加健康稳定的发展是亟待解决的课题。
业内普遍认为，本轮调控表现出极强的区域联动性，更加重视利用金融方式深化城市协同，促进市场参与各方回归理性。从这一轮的调控政策来看，中心城市和周边城市政策同步调控，片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用，稳定市场预期，促进市场参与各方回归理性。
社科院财经战略研究院课题组最新发布的一份报告指出，抑制热点城市房价过快上涨，除了限购限贷政策，同时要有效改善供给。总体上控制货币过快增长，加快建立房地产市场健康发展的长效机制。明确公布政府短、中、长期土地利用和建设规划，合理引导居民流动。报告还指出，在防范风险方面，一定要管好货币和土地两道“闸门”，改革土地供应制度，保持适度的房地产投资规模和增速，防控房地产和金融风险。而从根本上来说，供给侧结构性改革仍旧也是房地产市场发展的核心，只有通过大量提高市场供给能力，满足市场不同需求，做到高端有市场，中端有支撑，低端有保障，才能让房地产市场更加平稳，满足广大群众的住房需要。
本版撰文： 南方日报记者 许蕾
