■本报记者 王丽新
5月1日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除数据不全的上市房企，140家上市房企存货总计超过3.6万亿元，同比增长14%。
易居研究院智库中心研究总监严跃接受《证券日报》记者采访时表示，近年来房企新增项目土地成本较高，货值增加。同时，部分房企的商业类项目存货量过高，消化速度较慢。
值得关注的是，以绿地控股为首的A股6大房企存货占比超过51%。对此，严跃进认为，房企集中度进一步提升，规模扩张仍在提速。更重要的是，今年多城调控加码，市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题，预计房企沉淀资金规模将进一步加大，今年的去库存压力也将增加。
存货攀升
《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，截至2016年底，140家上市房企存货总计3.62万亿元，与去年同期相比增加了4558亿元，同比增长幅度为14.4%。
其中，存货门槛在1000亿元以上的有6家，分别为绿地、万科、保利地产、华夏幸福、首开股份和招商蛇口；500亿元—1000亿元的有13家；300亿元-500亿元的有11家；100亿元-300亿元的有24家。
据记者统计，截至2016年12月31日，绿地控股存货接近4900亿元，同比上涨22%，超过万科；万科存货为4673亿元，同比上升27%；招商蛇口存货1144亿元，同比上升20%。
对此，严跃表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过，严跃进认为，从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。
另有分析人士认为，尽管房地产行业本身的楼盘开发具有周期长的特点，库存增加有其合理性，一般房企也会储备满足企业未来3年发展需求的土地储备量，但2016年，多城拍出多幅地王地块，尤其中型房企凶猛抢地，同时这些开发营销能力弱，从拿地到开盘时间较长，增加存货货值的同时，还会降低存货周转速度。
不过，《证券日报》记者注意到，与2015年度相比，2016年楼市涨幅明显。从140家房企2016年度的货币资金同比增长率来看，仅有两成房企呈下降状态。但仍有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。另外，还有些企业虽存货增长幅度较慢，甚至出现存货大幅降低的现象，但这并不意味这些房企运营健康。
《证券日报》记者注意到，一些老牌房企正因为资金不足，加之土地市场抢地代价过高，导致企业拿不到地，规模扩张受限。而存货逐年降低的房企也在增加，这些企业由于各种原因导致经营不善，处在重组或者全面转型时期，甚至有个别企业甩卖资产为“利润”和上市公司的壳身份保驾护航。
库存管理压力加大
值得关注的是，《证券日报》记者观察到，与2015年度相比，2016年度，尽管上市房企存货增加，但不少房企存货周转天数则都在下降。
据Wind资讯数据显示，在A股6大存货超过1000亿元的房企中，除了绿地控股存货周周转天数增加346天外，其余5大房企存货周转天数均有不同程度的下降。
以首开股份为例，截至2016年12月31日，首开股份存货达1144亿元，同比增加20%，存货周转天数为1914天；2015年则为956.7亿元，同比增加40.5%，存货周转天数达2100天。由此可见，存货周转天数少了半年时间。
另以泰禾集团为例，截至2016年底，其存货为888亿元，存货同比有所增加，存货周转天数却降低了近10个月时间。
“在泰禾集团的产品线中，高端院子系是主流产品，这类项目一般营销周期较长。不过，该公司善于逆周期操作，能够实现豪宅楼盘的快周转，不少项目资金回笼速度较同类产品快。”有接近泰禾集团人士向《证券日报》记者透露，比如今年一季度，北京“317”政策尚未出台前，多数房企对市场的判断是，拿地困难，项目在手就不着急销售，但泰禾集团董事长黄其森则认为，调控有从严的趋势，因此加快了其北京丽春湖院子的销售速度。而在“317”政策之后，泰禾集团在北京的另一个高端全新产品线“园系”项目——泰禾昌平拾景园也在积极准备入市。
事实上，现在看来，不少房企的高端项目因限价政策，难以高价拿到预售许可证，低价则牺牲利润，开发商不认可。僵局之下，项目销售周期拉长，推高资金成本，减缓资产周转速度。
鉴于此，某业内人士向本报记者表示，库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环，若该能力较弱，存货周转速度慢，流动性差，影响企业的短期偿债能力。不过，拉长销售周期，并不一定是企业的被动所致，也可能是其捂盘惜售，借土地红利拉升利润，尤其有能力获得大量低成本融资的房企，对此可能更为“执着”。
对此，严跃进则认为，这一轮调控政策如此严厉之下，多个城市成交量都在下滑，包括商住类项目限购之后，交易量也将快速降低，今年房企的销售压力增加，随之而来的去库存能力也将变弱，资金链有一定压力。
