作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

宏观背景 房子是用来住的不是用来炒的

在4月底的政治局会议上，中央在谈到房地产市场的时候，措辞方面发生了微妙的变化，这次我们提出要“加快形成”促进房地产市场稳定发展的长效机制。从之前的“加快研究建立”、“加快建立”，到“加快形成”，节奏明显加快，显然也是对之前的调控政策并不满意，特别是针对“房子是用来住的，不是用来炒的。”这一根本立场，没有得到很好地贯彻。那么问题来了，如何才能在现如今的大环境下，让房子回归居住属性呢？有人说房产税，这个问题需要一系列立法来解决，而且牵扯利益较多，影响也比较间接，你不知道他的直接作用更大还是副作用更大，还有一个手段可以尽快让房地产回归居住属性，这就是租房市场建设，这一方面我们其实是很缺位的，前两天有个调查说千禧一代的自有住房率达到7成，位列参与调查的9个国家中的第一位，而第二位的是墨西哥，只有46%，法国41%，美国才35%。所以中国人买房的思维已经达到了妖魔化的程度，而实际上全世界大部分人是通过租房来生活的。

有统计数据显示，在发达国家，品牌长租公寓产业超过50%的市场占有率，而我国目前还不到10%，所以这块市场空间巨大。未来3-5年可能是一个上万亿的市场。有机构指出，2030年租赁市场规模将超过4万亿。而在房子是用来住的这样的宏观指导下，越来越多的企业开始杀入公寓出租市场，截至2015年底，国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，至2016年底，公寓间数已超过200万间，预计到2017年底，公寓间数或将超过400万间。但这个数量显然还是很不够的。

租售关系比较 租房显然更加划算

这么多年来，房价暴涨了10倍，但房租涨幅却远远落后于房价，之所以房租没有跟着房价暴涨，并不是因为房东仁慈，而是因为真心涨不动，房租涨幅只跟一个城市的居民平均收入有关，换句话说大家就赚这么多了，你再加房租，我即便是很想租，但也真心租不起了。这就导致一个结果，租售比越来越低，10年前北京的租售比能到7%，一套100万的房子，一年租金能有7万。而现在北京的租售比只有2%不到，就是说这套房子虽然涨到了500万，但租金也只涨到不足10万而已。

所以，很多人其实都漏算了一笔账，那就是现在你把买房的500万拿去买银行的任何一个理财产品，每年也有4%的回报，大概是20万左右，你只需要一半钱就可以租一套同样的房子了。如果房租不涨，你不动用本金足够你一直租下去了，即使算上租金上涨的因素，你的本金加利息，也足够你租这套房子50年，等你不租了这套房基本也就该塌了，因为中国的建筑建造标准其实就是50年，大家按照70年的土地使用权折旧其实是不对的。所以如果不考虑资本获利的话，单从使用价值比较，买房显然没有租房划算。现在大家还迈不过这道坎，就是觉得房价可能还会涨，但树永远不可能长到天上去。

租房的几大痛点

当然，除了房价的因素之外，租房市场的不健全，也是造成大家不买账的主要原因。现在租房市场的痛点有以下这些

一、找房难 找租难 互相不信任 押一付三

租客找到合适的房子，已经很不容易了，还得找到合适的租期、合适的价格就更不容易，而房东则希望房子满租，他要找到一个合适的租客同样很不容易，房东最怕的就是天天来看房，耽误工作，最后还很不靠谱。所以需求之间无法对接，信任更是没法达成，站在房东角度，你损坏东西我要有足够的后手，所以押一付三是整个行业的普遍规则，但一下拿出4个月房租，很多租客都是很难接受。他们不一定有如此多的储蓄，所以更希望分期付款每月支付。

二、乱涨房租 房东租不上价

既然是房东和租客的协议约定，这东西就不能做到标准化，特别是房子，每个房子都有特殊性，装修新不新，家具新不新，每家都有每家的特色。所以定价方面，往往双方都不满意，房东经常觉得租亏了，而房客也有同样的感觉。所以一旦旁边相似户型涨价，房东往往就会要涨价，这让租客心里很不爽。久而久之就会有矛盾，随时有终止租赁的风险。这对于租赁双方都是不确定的风险。

三、没有归属感 租期不确定

房子不是自己的，当然没有归属感，每次想到指不定什么时候就要搬走了，在添置家具物品的时候，便会有所保留。这样家就不可能称之为家，只是个寄宿地，凑活过而已。

四、户口及福利

租房背后没有社会福利，也不能解决户口以及子女入学教育的问题，其实如果房东同意，是可以用租来的房子办理暂住证的，但由于双方不信任，以及临时的契约关系，房东不愿意做这样的服务，都怕请神容易送神难。

相寓的产业化解决之道

其实这些问题之所以存在，主要源于这是一个无管理的自由市场，如果有相应的机构来统筹，也会有很好的秩序及商业模式出现，比如私家车接客就是黑车，容易爆发各种法律问题，一旦介入了滴滴这样的平台，这个市场就变成了一种全新的共享商业模式。传说滴滴估值已经达到500亿美元。而在住房市场，这个比出行痛点更痛，空间更大的市场会不会有同样的商业模式出现呢？很多机构已经在尝试了，比如我爱我家的相寓租房业务，目前已经在12个城市落地20万套房源，约50万间房源。他采取了C2B2C的模式，就是业主委托给相寓，然后由相寓统一装修规整之后再向外出租，业主很乐于这种模式，我的一个朋友一套价值500万的房子，自己常年找不到租客，于是委托给相寓，签约2年，每月固定9500元的租金回报，他说自己往外租虽然能多租1000块钱，但一旦断租，损失就更大了。所以还是长期租给相寓更加划算。而从租客方面跟相寓签订租赁合同，起码在合同期内，是有契约保证的。所有的服务都由相寓来完成，房东和租客根本不用见面。

为了提升利用效率，相寓把项目分成了三个部分，相寓INN：满足短期差旅需求，换句话说就是短租房，临时租住，以应对一个月以下的租房需求；相寓HOME: 分散式公寓，分布在各个社区里面，房源充足，户型多样，价位多样，可合租，可整租，租客选择也更多。第三块是相寓PARK：也就是整栋集中公寓，满足中高端的租住需求。未来这块潜力很大，提高服务质量完全可以替代住房需求。

假如长租公寓，可以在租住前就签好合约，并严格规定违约责任，那么就可以事实上稳定租房预期，租客完全可以根据自己的实际情况添置家具和电器，比如租住3年是可以添置家电的，租住5年可以添置家具，如果租期在10年以上，甚至可以自己装修了，而这对于多套房的拥有者也很划算，这种长期出租，对他们来说也稳定了收入预期，更重要的是，他们不需要付出太多的服务，只需要交给相寓就可以了。有利于我们盘活存量房，切实地把空置房利用起来，让房子回归居住属性，化解尖锐的社会问题。

至于户口和福利方面，这个东西也必须有B端的企业来解决，同时要兼顾房东和租客的风险，在涉及这些问题的时候，机构更容易调查取证，判别甚至诉讼，也更容易判别一个人的诚信程度，还有足够的风险保障能力。在这些方面机构总比个人要强大的多。

几大市场问题亟待破解

在我爱我家相寓的经营实践中，也遇到了一些棘手问题需要社会和法律的支持。

首先，税费问题

出租房税率太高，目前是5%，这对于租客来说负担过重，所以既然要规范这个市场，还是希望所有的事情都阳光化，那么最好能在税率上做些考虑。另外，像相寓公寓这样的，由中介机构提供增值服务，必然产生增值税，目前税率6%，这也有点偏高。这笔钱都会计入经营成本，最后买单的还是租客，所以建议增值税能够减半征收，用来作为大力发展住房租赁市场的态度。

第二，资金支持

住房租赁市场是一个重资产业务，而且是资产前置，需要先付给房东租金，然后进行必要的装修改造，等到找到租客出租之后，才能把原来的现金赚回来，虽然风险不大，但前期垫付资金确实也是个难题，所以希望能有相关金融机构提供短期的低息或者免息的融资支持，当然如果是政府补贴性质的就更好了，也可以给相关企业一定的政策自由度，比如以REITs的租约证券化的形势筹措资金等等，尽可能的降低资金成本，才能尽可能的扩大市场规模服务于租房市场。

第三，明确N+1市场改造 规范合租市场

所谓的N+1市场，说白了就是在客厅隔出一个卧室，"N+1"租房模式与群租房随意隔断、存在安全隐患不一样的是，“N+1”模式对房屋改造后的指标有具体规定，例如客厅隔出来的房间要有明窗等。去年5月份，住建部副部长陆克华还以上海的“N+1”举例，说明允许将符合条件的客厅改造成一间房，单独出租使用的模式。但目前正在大力整治群租房，但对于合租和群租的概念有些模糊不清，致使大的品牌企业不敢贸然闯入N+1的合租市场，怕被打成典型。所以这部分市场就被一些个人二房东占据，没有规范的运作就会变得更加混乱没有标准，最后就是劣币驱逐良币。合租市场乱象丛生，但其实合租是个好东西，他可以有效地降低租金负担，根据相寓2016年北京区域的数据统计， 整租一居室的月均价3600元/套，整租两居的月均价4400元/套，整租三居的月均价5700元/套，而合租月均价在2000元/间， 在不采用N+1的情况下，企业将房屋分租不仅多数情况收益不如整租收益高，而且在管理方面要比整租麻烦（如签署多份租赁合同，租客租期差异，水电煤费用的分摊），所以N+1可增加企业的盈利空间，提高企业积极性，企业也可利用房屋的溢价空间，对房屋进行整体的改造（老旧水电），提升居住环境的安全性和舒适性。

据了解，现在的问题主要聚焦在对消防通道认定标准的问题，因为有些建筑年代较早的户型，客厅也是唯一的消防通道，如果客厅打了隔断，那就阻碍了其他居室人员的逃生通道，但目前不少建筑年代较新的户型，客厅不再是消防通道，即使客厅打了隔断，成为一个有居住功能的卧室，也不影响其他居室人员的逃生。所以还是建议政策制定部门，给予灵活的考虑，不要因循守旧，毕竟目的应该明确，就是让大家租到更便宜更好的房子，也可以从源头上规范租房市场，减少含有危险隐患的群租现象。

综合来看，中国的房地产市场大步流星地走了十几年，似乎都在买卖市场，而住房租赁市场的建设才刚刚开始，需要有更多像我爱我家相寓这样的企业进入市场探索，这个市场更需要模式创新、技术创新、政策创新，只有租赁市场发展起来了，购房迫切的预期才能被打破，炒房的土壤才会被摧毁。所以，这个事情本身，就是房地产市场健康稳定发展长效机制中的重要一环。