中国建设报记者 肖正华 北京报道
毫无疑问，我国的房地产市场已经进入存量房时代，如何盘活存量房产资源，通过提升服务水平、创新“去化”路径，让不动产更好地流通起来，满足人们日益增长的多元化住房消费需求，让这个行业更好地服务于国计民生，发挥并创造更多的价值，是摆在我们面前的重大课题。
作为存量房市场的重要参与力量之一，经纪行业大有可为，其在整个市场中的价值和作用也越来越重要，如何把握好眼前难得的机遇、积极应对市场新形势带来的挑战?非常值得研究。为此，中国建设报记者独家专访了经纪行业知名企业——伟业我爱我家集团副总裁胡景晖，以求从这位长期扎根一线的实践者身上找到这个行业相关热点问题的答案。
“住房梯级消费观念”深入人心
中国建设报：“房子是用来住的，不是用来炒的”，今年恰逢伟业我爱我家集团成立17周年，无论是一手房市场，还是二手房市场，以及人们的居住消费观念其实都已发生了深刻变化，其中给您感受最深的变化是什么?
胡景晖：首先是“住房梯级消费观念”越来越深入人心。举个例子，一个大学毕业生从大学一毕业，刚到一个城市找工作打拼时，一般是先找人一起合租一套房子住，之后随着收入水平的提高，会单独租一套房子以提高居住品质。而当其有了一定积蓄后，可能先买小房子住，到时机成熟再换大房子住，最后还可能发展成为业主，出租自己手上的富余房产。在整个住房消费过程中，租房是其中一种长期存在的居住消费形态。
其次是改善型需求逐步发展成为住房消费市场的主流。特别是在一线城市和部分核心二线城市，以小房换大房，以旧房换新房，越来越多人通过市场交易手段在提高自身的居住品质。无论从市场表现还是成交数据上看，近几年来改善型需求在住房消费中的占比逐渐提高，伟业我爱我家集团近几年80%的市场成交量都是改善型。
最后是人们对居住生活品质的要求越来越高。现如今，人们对住房消费过程中的教育、医疗、出行等生活配套要求以及对整体居住品质的要求在不断提升。对很多人而言，买房子不只是买一个空间，更重要的是买一种生活。
二手房交易已成住房消费主流
中国建设报：基于以上3个方面的变化，较之以前，一手房和二手房在市场结构上，近年来出现了那些显著的变化?
胡景晖：首先，一手房和二手房的市场交易量占比发生了根本性逆转。从2009年开始，北、上、广、深4个一线城市的二手房交易量都陆续超过了一手房交易量，到现在全国应该有20个城市出现了同样的情况。因此，可以肯定的是，二手房交易正逐步成为住房消费市场交易的主流。
其次，一手房的市场消费结构在进一步多元化。原来的一手房市场多半以首次置业的年轻人为主，他们因为城区的二手房价格较高而选择了靠近郊区的一手房。现在除了年轻人之外，很多老年人为了养老的需要，会把城中心区的老房子卖掉到郊区买新房养老，也有相当一部分能够承受交通成本的改善型需求选择郊区的一手房。还有一些是因为产业的外迁，带来人口的外溢而选择郊区一手房。以北京为例，当前这座城市的一手房和二手房在区域市场格局上已经发生了很大变化，五环以内基本上都是二手房市场，一手房市场更多是在五环之外的郊区，改善型、养老型、人口外溢型等多元化的住房需求复合度也越来越高。
充分整合上下游产业链资源
中国建设报：平台化战略近年来很多企业都在提，关键在于可持续的生态系统建设，伟业我爱我家集团定位“居家综合服务平台”，在生态系统建设方面的战略构想是什么?
胡景晖：简单而言，无论是平台化战略还是生态系统建设，其实都得不断创新服务体系，延伸服务内容，同时让服务更加专业化、精细化，更进一步贴近客户不断变化的实际需求，增强跟客户之间的黏性。
面对市场形势及客户需求变化，伟业我爱我家集团之所以定位为“居家综合服务平台”就是为了充分利用深耕行业多年来的资源积累优势，进一步整合上下游更多的产业链资源，帮助客户解决与居住消费有关的各类实际问题。为此，我们近年来先后跟苏宁、淘宝以及品牌物业公司、金融机构等开展战略合作，共同服务于客户日常所需。
在生态系统建设上，无论是整合内部资源还是外部资源，我们都一视同仁地坚持“合作共赢、开放共享”的心态，以求构建真正意义上的平台，共同发力，一起携手创造新的价值。
文化、科技、品牌成就核心竞争力
中国建设报：现如今，不光是房地产开发企业在加速洗牌，经纪公司也一样，未来行业的集中度会越来越高。为此，伟业我爱我家集团区别于其他大型经纪公司同行的核心竞争力是什么?
胡景晖：随着市场的不断成熟，不同的企业有着不同的管理方式和竞争力。对伟业我爱我家集团而言，我们的核心竞争力是高度重视管理和服务的人性化以及企业本身的文化建设。近年来，中国房地产市场变化很大，中介机构的人才流动性也很大，但伟业我爱我家集团总体而言一直比较稳定，这就是企业文化的力量。
多年来，我们一直在倡导“爱家赢”的企业文化核心价值观，体现在对员工的关爱，对客户的关爱，对社会的回馈，强调的是合作共赢。伟业我爱我家集团一直是一个有人情味且很温暖的大家庭。
同时，我们在对一些企业进行整合的过程中，如果涉及到一些资本层面的操作，我们一直在讲“人合”而不是“资合”，实际上就是希望大家要志同道合，做同道中人，价值观要一致。所以，这么多年在选择合作伙伴上，伟业我爱我家集团一直强调的是价值观和文化的认同，这才得到了市场各方的尊重。
除此之外，我们的核心竞争力还体现在科技的创新和品牌效应上。我们一直在加大科技方面的投入，包括5i5j.com官网，我爱我家APP和内部IT系统，以求更好地适应互联网时代的转型升级，同时我们也在不断强化品牌建设，以提高公众及市场的认知度和信赖度，让品牌深入客户的心智空间。
租售并举需多部门一起发力
中国建设报：近年来国家层面一直在鼓励大力发展租赁市场，培育新蓝海，作为经纪行业的知名企业，如何看待租售并举的住房制度调整?对此，您有哪些建议?
胡景晖：构建租售并举的住房制度是我国房地产市场的现状及所处阶段决定的。经过十几年的快速发展，加上2007年后保障房建设力度的加大，我国住房总量大幅增加，城镇居民住房条件得到明显改善，城镇低收入住房困难户的住房问题已得到基本解决。
但与此同时，我国房地产市场在不断发展过程中出现的一些较为突出的现实问题也不容忽视：一方面，一些地方的房地产市场已经出现了结构性、阶段性过剩，面临较大的去库存压力;另一方面，新型城镇化过程中，两亿多农业转移人口的住房问题如何解决，是迫切需要解决的现实问题。建立健全购租并举的住房制度，在存量时代大力发展住房租赁市场，不但有利于去库存，同时也有利于促进房地产业与新型城镇化的协调发展。
总体来看，目前我国经营住房租赁机构的发展尚处起步阶段。与房地产开发相比，住房租赁经营资金投入大、周期长、回报率低。发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，需要政府在金融、土地、税收等方面给予政策支持。另外，工商注册、用地规划变更、税收征管和承租人管理等方面的配套政策，也都需要及时作出符合实际需要的调整。
同时，住房租赁市场的培育还涉及到多个部门，比如结合到土地用途的调整，可能涉及到国土部门，房租租赁等相关税收涉及财税部门。“互联网+”袭来，也会对租赁市场有影响，可能还涉及工信部等。建议下一步政策的发力点，应该由住房城乡建设部牵头，多部委共同配合，在更大层面上携手推进。
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除了要加快住房租赁市场立法外，加快机构化、规模化租赁企业发展也势在必行。胡景晖分析认为，租购并举的确是破解当前库存高企的一个有效方法，但培育租赁市场的核心，则是通过市场变革的方式促进租赁市场的规模经营、专业化发展，同时应积极扶持规模化租赁经营企业的发展。
近年来，伟业我爱我家集团依托“相寓”这一房屋资产管理品牌，一直在积极从事租赁市场的规模化发展实践。除了房屋资产管理这一核心业务外，相寓还针对业主定制了贴心的管家服务、高品质的装修服务等。为更大程度满足不同群体的需求，相寓设计了HOME、PARK、INN三类产品线，一一覆盖高中低端整租分租市场、中高端整栋集中服务式公寓市场和分散式短/日租市场。据统计目前，相寓已在全国布局12个城市，在管房屋套数达20万套，约50万间，已为200万业主提供了优质的房屋资产管理服务，为超500万租客提供了贴心的租住服务。
