正义网北京12月26日电(见习记者 郭璐璐)在城市打拼的年轻人面临的首要问题就是租房。26日,记者从北京市大兴区人民法院获悉,在2014年到2017年11月近四年间,该院分别审结房屋租赁合同纠纷案件650件、750件、971件、1064件,租房合同纠纷呈现逐年上升趋势。

作为距离北京市区最近的远郊区,大兴房屋租赁市场异常活跃。大兴法院红星法庭副庭长、审判员张杰介绍,在房屋租赁合同纠纷中,涉房产经纪公司的案件正日益增多。部分中介会先租赁再转租,等合同到期或解除后,以各种理由拖延或拒绝退还押金,“要求退还押金的案件占半数以上”。

中介公司违约 被腾退房客起诉维权

2016年5月,某房产经纪公司与孙某签订《北京市房屋租赁合同》。该合同中载明:甲方为房屋出租方,乙方为房屋承租方,丙方为经纪方。其中,丙方为房屋经纪公司,其对三方的房屋租赁合同及合同补充协议所确认的各项条款承担保证实现的责任。

租赁合同约定:租赁期限自2016年5月17日至2017年5月16日,房屋租金为每月3700元。不过,该合同书抬头甲方处为空白,甲方也没有签字。孙某与该房产经纪公司均在合同上签字盖章。

起租当日,孙某向房产经纪公司支付了3000元中介费、22200元半年租金、3700元押金等费用。同年10月2日,孙某向某房产经纪公司再次支付半年租金22200元。

2016年11月17日,因该房产经纪公司未向租赁房屋的业主交纳房屋租金,业主要求孙某腾退房屋或者向业主继续交纳房屋租金。无奈之下,孙某向业主交纳了自2016年11月17日之后的房屋租金。

随后,孙某将该房产经纪公司诉至法院,请求判决解除其与房产经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》,要求房产经纪公司支付已交付的租金22200元、押金3700元,共计25900元。该房产经纪公司未应诉答辩,法院公告送达后依法缺席审理此案。

大兴法院认为,通过审查合同具体内容可以认定,是该房产经纪公司将商品房住宅交由孙某使用,由孙某向某房产经纪公司给付租金、押金(保证金)等各项费用,认定是某房产经纪公司作为出租人与承租人孙某签订的房屋租赁合同。

“因房产经纪公司未能与租赁房屋的业主妥善处理租赁事宜,才造成业主要求孙某腾退房屋的情况。”大兴法院判定,支持孙某要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。

大兴法院红星法庭代理审判员刘更超分析说,因房屋是该房产经纪公司从业主处租赁的,该公司实际上是二房东,孙某是次承租人,该公司有义务保证孙某可以正常使用租赁房屋。

“二房东的行为严重公违反了合同约定,导致合同无法继续履行,孙某有权要求解除合同、责令二房东退还押金、租金并支付违约金。”刘更超说,《合同法》明确规定,因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

中介转租频现 纠纷多涉押金退还

由于对租赁房屋周边不熟悉,不少租客选择通过房屋中介公司获取房源信息。目前,房屋中介不再仅限于提供居间服务,还存在转租的情况。

大兴法院红星法庭副庭长、审判员张杰说,房屋中介公司转租是指中介从房东处租赁房屋后,再转租给房客,除收取租金外,中介还会向次承租人收取中介费。

租房人往往是通过熟人、网上或者就近找门店等方式获取房产经纪公司信息。“租房人对房产经纪公司互相缺乏了解,这会导致当事人将对方起诉至法院后,往往无法提供准确的送达信息。”张杰说。

据大兴法院统计,在涉中介房屋租赁纠纷中,要求退还押金的纠纷占这类案件的半数以上。张杰表示,在合同到期或解除后,房产经纪公司往往以各种理由拖延或拒绝退还押金。

租房市场中,房屋中介良莠不齐。张杰建议,租房前,承租人应事先关注房产经纪公司的公示信息,选择商誉良好的机构,不要选被列入失信名单、遭受行政处罚、被吊销营业执照、经营场所与注册场所不一致等具有不良记录的房产经纪机构。

“租客与房屋中介所签订房屋租赁合同往往存在瑕疵。”张杰建议,承租人在签订合同时,认真审阅合同条款,并妥善保存合同、发票等单据。在办理入住及退房时,签订书面交接清单,对房屋装修状况、室内物品情况、房门钥匙及门禁卡数量、水电燃气表表数等作详细记录,防止挂一漏万。

张杰提示,在发生纠纷时,要及时与房产中介公司沟通,可采取录音、拍照、摄像等简便有效的方式固定证据。