来源：REITs行业研究

近日，关于机构化租赁模式、一线城市租金水平、资本在长租市场中扮演的角色等话题讨论甚嚣尘上。关于长租市场“资本推高房租”等结论的自媒体文章点击量频频10万+；长租公寓代表偶有发声，但大多语焉不详；各地政府部门虽尚未见权威发声，但已有查处行动，不过信息公开又不足够充分，一时引发市场种种猜疑。本文根据中联基金总经理何亮宇在有关会议上的发言整理，系与柯春欣、范熙武、刘洋、张煜等讨论得出，主要从维护行业发展良好局面的角度，对相关热点问题进行“正本清源”的一些阐释。

近日，关于机构化租赁模式、一线城市租金水平、资本在长租市场中扮演的角色等话题讨论甚嚣尘上。关于长租市场“资本推高房租”、“P2P式爆仓”、“贩毒似的暴利”等结论的自媒体文章点击量频频10万+；长租公寓代表偶有发声，但大多语焉不详；各地政府部门虽尚未见权威发声，但已有查处行动，不过信息公开又不足够充分，一时引发市场种种猜疑。

在中国，租房问题一点都不比购房问题简单，可以想见，今后我们再讨论房地产市场，再言及房地产调控，租赁、租金显然是和交易、房价同等重要的内容。作为一名房地产金融从业者，实在不希望行业发展的良好局面被“别有用心”者误导，被“不明真相”者误会。

租赁消费贷款及其发行ABS问题

先说第一个话题：这两天市场讨论最热烈的租赁消费贷款及其发行ABS问题。

一家企业（A公司）开展二房东租赁经营，与业主签订5年长租合同，约定每3个月付一次租金，经装修改造，提升品质、规范管理后，向租客出租。在出租端，租金缴纳一般存在三种情形：

1.0模式：押一付三，享受市场化租金水平，租客一次性支出四个月房租。

2.0模式：租客手头宽裕，一次性趸缴一年房租，享受一定折扣的租金水平。

3.0模式：租客手头不宽裕，但仍想享受趸缴房租带来的租金折扣，这时消费贷出现了，借给租客一年的租金，租客一次性交给A公司。而此时，A公司向业主支付房租的节奏自然是3个月一付，这样依然就形成了在A公司账上的资金沉淀。

五个方面的着重分析

这两天讨论较多的就是这个租金消费贷带来的“期限错配”和“资金沉淀”。对此，我们应着重分析几个问题：

第一，抛开消费贷，简化处理，假设今天采用消费贷的租户都有支付能力一次性趸缴一年租金，是不是依然存在所谓的“期限错配”和“资金沉淀”？我们是不是允许这种趸缴行为的存在？这两个问题，答案是显然的。所以，“期限错配”和“资金沉淀”情形是二房东经营模式下必然存在的，这就像零售行业中批发端与零售端账期不同形成的铺底资金相似，而与是否有消费贷无关。

第二，“期限错配”与“资金沉淀”是否存在风险？答案是肯定的。特别是两种情形，一是企业持续经营能力不足，二是沉淀资金挪做他用后投资失败。这两种情况，都将导致一次性收取租客租金后，却无力支付业主租金，导致至少有一方受损。

第三，消费贷是否加大了“资金沉淀”？答案是肯定的。现金流相对紧张的年轻人，一般不会选择一次性趸缴房租，除非这个钱来的容易，还能带来一些好处。消费贷让更多的年轻人一下子具备了趸缴房租的能力，同时，租赁企业为了获得更多的“资金沉淀”，可能会在趸缴折扣上加大力度，使得租客在计算贷款利息后的实际支出要比原来押一付三时更优惠、更便宜，这样年轻人就既有动力、也有能力进行趸缴了。因为，对于租赁企业，获得低成本资金尽快扩张要比租金多几个点更重要。

第四，消费贷中是否存在不规范行为？答案是肯定的。主要存在三种情形：一是与租客的租约是一年趸缴的，但消费贷却是两年甚至三年的。二是租赁企业不充分介绍各种支付方式，刻意引导甚至隐瞒欺诈租客，诱使其采取消费贷方式。三是租赁企业获得“沉淀资金”后，不进行主业扩张，挪做他用。

第五，消费贷是否促进了行业发展，是否有存在必要？答案是肯定的。很多人认为二房东模式是轻资产模式，其实所谓轻重要视对谁而言。该模式下企业虽不持有房产，但需装修经营改造，投入资金规模不小，回收期不短，也是不轻的投资，且因无房产抵押，无法获得传统融资支持，企业扩张难度大，行业发展慢，也不利于形成市场供应。消费贷促进了更多“沉淀资金”的形成，为企业扩张发展提供了传统金融机构无法提供的资金支持；同时，企业使用了租客信用实现了自身融资，也降低了租客的房租负担。应该说，在规范发展的前提下，消费贷是对双方都有利的金融工具，值得支持、发展。当然，如果出现了上述的不规范行为，那是另外一回事。

规范发展租赁消费贷的四点建议

总体来看，资金沉淀是经营模式带来的实际情况，与消费贷无必然关系。消费贷模式支持了行业规范企业和龙头企业的发展，帮助企业和市场快速形成规模，也给租客带来了实惠，是“好金融”。但发展过程中，确实存在违法违规行为，导致风险暴露（比如今天爆出的杭州事件），有的即使是合法合规的，也存在使用消费贷过度的情况或趋势。但早发现、早预警、早规范、早受益，规范发展好租赁消费贷，不仅不会出现“爆仓”、“暴利”，更会促进行业健康发展。

建议一是确保租金趸缴合同期限与贷款期限匹配。二是必须充分披露贷款行为，不得通过刻意引导、隐瞒信息等手段诱使租客选择消费贷。三是应适当控制使用消费贷趸缴房租比例，一方面可以考虑与其企业净资产挂钩比例，毕竟是一个负债融资行为；另一方面也可以适当控制使用消费贷交房租占全部租赁行为的比例。四是适当监管趸缴租金的使用，应主要用于主业扩张，防止挪用风险。当然，我国银行没有账户管理职能，任何经营模式都有属于企业自身自由资金和不完全属于企业自有资金的现金管理问题，资金性质和使用的监管是一个挑战。

充分发挥ABS公开产品的优势，倒逼督促行业企业合规有序发展

最后说说消费贷资金来源。从实践情况看，目前的主要来源有商业银行、互联网金融企业、消费金融公司、ABS等。各种资金来源中，ABS产品数据公开，目前总量为15.64亿元，是各类资金中占比最小的。这点规模，有自媒体认为，租赁企业利用ABS工具获取“暴利”的观点，有点自作多情了。

恰恰相反，ABS作为一种公开市场的标准化产品，与其它资金来源相比，具有透明、公开、信息披露完善、监管措施充分等特点。在众多专业机构的参与项目尽职调查、申报等流程下，ABS项目底层资产的合法、合规性更能够得到保障。目前租赁消费贷ABS规模有限，很重要原因就是满足监管要求的合格企业和资产不足。因此，在未来的租赁消费贷资金结构中，应进一步鼓励ABS发展，以充分发挥其公开产品的优势，一方面降低企业融资成本，更重要的是借助公开透明机制、信息披露要求、监管和专业机构力量，倒逼和督促行业、企业合规有序发展。