【推荐语】
从经济学的角度，如何看被舆论热炒的房租上涨？
今天推荐的就是这样一篇文章。
在对待类似于房租上涨这种社会话题，也就是自己可能有体会，或者即使没有碰到，也会触发同理心这样的话题，人很容易会陷入到单纯的情绪反应。然后，迅速切换到谴责模式。
愤怒总是容易的。更难的，是去思考：长租公寓公司在这个社会中的分工是什么？它们能创造价值吗？为什么有人愿意通过它们去租房子，既然它们代表了贪婪的资本？少数几家公司有可能垄断市场上的房源吗？
当然，你不一定非要赞同这篇文章中的观点；但是你很有必要了解下这种思维方式。
——得到APP总编辑 李翔
如何在网络上迅速鉴别思维病毒感染者？
首先告诉大家一个规律，凡是在经济和社会评论中看到以下词语：资本贪婪、市场失灵、政府管一管，其作者基本可以鉴定为还没有入门，其言论可以大体判断为思维病毒入侵大脑之后的呓语。
在当今中国的房地产投资者中，经常流传着一句话：不要觉得你不买房，就可以一辈子租房。如果你不赶紧买房，以后你就连租房都租不起了。最近人们果然惊讶地发现，这句话成真了。最近，一线城市房租价格的迅速上涨。
随着房租的上涨，人们开始愤怒，开始寻找替罪羊。有一些关于房租的假话和蠢话也开始充斥媒体。我本来是不想说这种经济学的ABC，老生常谈的话题。但是如果不持续地给世界传播正确的思想，那么愚蠢的谬论就会大行其道，占领人们的头脑。所以我觉得有必要站出来说一说了。
长租公寓推高了房租吗？
这几年，一些中介公司开始涉足长租房。他们在资本市场拿到了很多投资，并且在市面上寻找长租房源。人们惊讶地发现，这些长租公寓专业公司在房源方面的竞争非常激烈，竞相给房东涨价，同时，大城市的房租也在拼命上涨。这些人于是得出了一个愚蠢的结论：长租公寓公司推高了房租。
是这样的吗？当然不是。长租公寓公司不仅没有推高房租，还降低了房租。为什么这样说？我们来看一看长租公寓公司的利润来源。
长租公寓公司的利润来自于哪里？
租过房的人都了解一个事实：大多数房东并不适合做房东，因为他们不专业。就不用说北京这种接地气型城市，就是上海这个略微洋气一点的城市，有很多小区都是破破烂烂，惨不忍睹。这些小区中用来出租的房子，大多数也都是简陋不堪，有的甚至肮脏混乱。很多在陆家嘴上班的白领精英，大学毕业后往往会在这种脏乱的“老公房”小区里住上好几年。
这种房子被长租公寓公司拿下来之后，他们会做什么？他们会把这些80年代的装修统统铲掉，90年代的家具统统扔掉，重新装修，配新家具。那些比大多数租房客年龄还大的老公房，虽然外表还是很破旧，但内部在长租公寓公司的修整下，最起码做到了干净，敞亮，家具新。在房产行业内部，这种做法叫“凤变冰”。
他们这样做，是想趁机涨价赚钱吗？如果你这样想，说明你还不具备现代社会的思维方式。任何的商品，都是为了满足消费者的需求才生产出来。长租公寓公司这样做，是因为80后，90后大学毕业的消费者不再满足于脏乱的房子，而是对居住环境有更高的需求。赚你的钱是为你好。赚你钱的人是在帮你。不想赚你钱的人，才是不想帮你的人。
北京上海的房东，很多都是60岁的大爷，50岁的大妈，本身就没文化，也不懂市场，更没精力去照顾出租房。你让他们去替房客装修，买年轻人觉得审美还算过得去的家具，什么北欧小清新风，日本性冷淡风，想都不要想。所以在“凤变冰”二房东包租流和长租公寓公司出现之前，大学毕业生刚落脚在这些城市，只能租到很差的房子。所以长租公寓公司利润的来源之一，就是替房东改造了房子，满足了消费者的需求。
专业性的问题还有其他很重要的方面。很多房东并不专业，体现在他们精力有限，很难及时处理房客在居住过程中提出的要求和问题。另外如果和房客发生了纠纷，对房东来说也是非常头疼的事情。当然了，反过来说，房客也面临这些问题。所以房东和房客这两边都是“业余选手”，需要专业的中介机构来对接，才能最大程度降低损耗，实现共赢。
更令外行惊讶的，是有的专业的二房东，在遇见客户之前，就根据这个区域的客户的喜好，对房屋进行了专业改造。例如在上海市中心前“法租界”，就有一批专门给老外改造房屋的专业二房东。他们租下中国人破旧的老宅子，把它由内到外，从地暖到窗，从厨房到床，都改造成老外喜欢的方式。这种专业水平的改造，不管是从设计、工期、成本、用料和审美风格上，都是普通的房东无法达到的水平。更不要说他们还有专门的合作营销渠道，来给老外推销这种房子。
以上是长租公寓公司的第一个利润来源：他们利用自身的专业性，为租房的双方提供更好的服务。
能够为租赁双方处理一些问题，也能对本身条件较差的房子进行装修改造，满足消费者消费升级的需求。所以正因为这个专业性，它使得房东出租房产的麻烦更少，收益更稳定，所以他们可以让那些因为房东没有精力管理，例如老年人行动不便的，长期在国外的，工作忙没时间打理的，这些房东的闲置房产加入租房供应的行列中来。客观地扩大了租房供应，降低了租房价格。
第二个利润来源，可能很多人都想不到。
在大城市里，你去租一套房，只想租一个月的话，你几乎是租不到的。99%的房东都要求至少一年的租期。只想租一个月，房东连谈都不会和你谈。可是如果你因为工作需要，就想在一个城市里住几个月，怎么办呢？
长租公寓公司的优势就体现在这里。据我所知，很多长租公寓都可以是一个月起租。那么这就给很多房客解决了问题。租一个月，每个月房租会比租一年要贵一些，但是总好过找不到房，也比住酒店旅馆便宜多了。长租公寓公司和房东签的合同至少是一年，有可能是好几年的，拿到的价格比较低。他们租给房客是按月的，价格比较高。这就是他们的利润来源之一。
这是长租公寓公司的另一个利润来源：赚批发（长期）与零售（短期）之间的差价。
就像冷饮厂和消费者之间的关系：在夏天，冰淇淋很容易融化，如果卖不出去也很容易过期。消费者想吃冰淇淋的时候，难道要去生产冰淇淋的工厂排队购买吗？当然不是。冰淇淋的零售商从上级经销商或者厂家批发了冰淇淋，放在街边的冷柜里售卖。他们的毛利就是批发价与零售价之间的差价。如果我们把长租公寓公司看成是房东的零售商，经销商，就很容易理解这部分的利润。
第三个利润来源，是来自期货的利润。
大部分的经销商赚钱，靠的是不同地域的差价。但是有些经销商赚的差价，是时间的差价，也就是玩期货。长租公寓公司的重要利润来源之一，就是来自期货的利润。
期货怎么理解？例如说炒房，赚的就是期货的钱。房子本身不能挪地方，但是持有房产一定时间以后，房产也许能升值。这样就带来了利润。房租也有期货市场。如果我们预测房租能够上涨，我们就可以和房东签订一个长期的租房合同。举个例子：
我们观察到北京某区域2室1厅的房租，目前是在1万元/月。我们预测它之后每年将会涨价3千元/月。那么我们用一个比较长期的合同来锁定这个租房的价格，例如说1万元/月，并且每年涨价2千元/月。这样就可以锁定利润如下：
可以看出，这种利润完全来自于对未来的准确预测。任何人，包括长租公寓公司，准确预测了这个价格，并且用自己的真金白银去建了仓，他赚钱就是应该的。
以上三点总结一下，长租公寓公司之所以赚钱，是因为：
1，长租公寓公司用专业的精神，解决了房东和房客难以解决，或者不愿解决的问题；
2，长租公寓公司用长期的价格，锁定了房源，再短期出租，赚取批发和零售的差价；
3，长租公寓公司用准确的预测，在当期锁定低价房源，在未来高价出租，获得利润。
边际成本递增与供给定律
有人说，长租公寓公司给房东涨价，在未来也给房客涨价，难道不是推高了房价吗？这样说话的人完全不懂什么是市场。市场的价格不是你想推高就能推高的。再厉害的公司，只要它用的是合同的手段锁定房源，都无法左右未来市场的价格。
我们设想一下，在未来，大量的人因为拿不到一线城市的户口而去二三线城市就业，或者一线城市出了什么新的赶人政策，把人像牲口一样赶走（这种事情不是没做过），或者国家大量兴建廉租房，并且用行政手段控制租房价格，租房的价格就有可能降下来。你不能说房租一定会上涨，租房一定能赚钱。因为任何的商业决策都有可能失败。你要用真金白银在市场中锁定资源，才能认为你真的这样认为。否则你口说无凭，信口雌黄，凭什么相信你？
很多人说长租公寓公司抢占了市场上大部分房源之后，垄断了资源，就能控制房租价格。真是想多了。首先，除了政府之外，任何人都不可能垄断某一个城市的所有的房屋。很简单的道理，你买一个苹果很容易，买1吨苹果也很容易，可是你想买1亿吨苹果，就是难上加难。为什么？这在经济学上叫做：边际成本递增。
没听说过边际成本递增？只听过递减对吧？我是经济学专业的，我来给你讲讲。
边际成本递增指的是，当你在市场上获取资源超过一定的限度，你取得最后一单位资源的成本就不是更低，而是更高。你去买1个苹果，单价一定比你买1吨苹果的最后一单位的单价要贵。但是你想买1亿吨苹果，最后一单位的单价一定要比买1万吨苹果单价贵。为什么呢？因为全世界每年只能生产7600多万吨苹果。当你买过一定的限度之后，你的每次购买行为，都会造成整体市场价格的上涨。我们假设除了一只苹果以外，你拥有全世界所有的苹果。那么这最后一只苹果的所有者将会任意喊价，造成你根本就买不起。
所以没有谁会愚蠢到买光全世界所有的苹果，也没有哪个长租公寓公司会愚蠢到租完这个城市所有的房屋。因为你在扫货的过程中，一旦逼近某个界限，你的成本就会接近你的未来的售价，造成你无利可图。我们假设某个公司不计成本地打算租下这个城市所有的房子，可是他会惊讶地发现，在扫货的过程中，不管他怎么统计，这个城市的出租房产都是在不停地增加。好。这就又要用到经济学了。
任何的供给量，都是在一定的价格水平下的供给量。如果价格水平发生变动，供给量将会增加。这叫什么定律？供给定律。大家一般只说需求定律，供给定律很少被提及。
你打算每套2万元租下北京所有的房产，和你打算每套3万元租下北京所有的房产，这两种价格情况下房产的供给量完全不同。换句话说，在给定预算的情况下，“租完这个城市所有的房屋”这个目标是不可能实现的。
我们退一万步说，设想某公司不惜一切代价租下了市场上所有的可以出租房子，并且打算加价20%出租，你会发现他租不出去那么多的房子，空置率会非常高，以至于亏本。因为租房者能够每月付多少租金，并不是灵活可变的，而是有一个硬顶。不惜一切代价扫来的房子，很可能会砸在自己手里。就像你不惜一切代价买来的苹果，卖的时候很可能会亏本。所以没有人会“不惜一切代价”去租光所有的房。
如果你看到某一个公司，拿着融来的钱在租房市场上扫货，那是因为他们认为现在的房租还很便宜。但是他们最后能不能赚钱，这要看他们的客户愿意不愿意出这么多钱，这个不是他们能够决定的。所以不管他们出多少钱扫货，他们仍然面临客户预算的约束。
对市场一知半解的愚人，总是把市场理解成为抢劫。我抢来的，就不能分给你，所以我抢得越多越好。持有这种思维的人适合生活在原始社会，而不是现代社会。现代社会讲的是合作共赢。任何人买来的资产，价格太高都会亏本。长租公寓公司再怎么扫货，他们的货还是要拿出去卖的。资产的购入价格，取决于客户的预算，和资产增值的可能。
那些关于资本和市场的人云亦云
上面这种商业的ABC还要拿出来正儿八经地讲，真是这个时代的一种悲哀。更可恶的，是那些说什么“资本贪婪”的。资本是为人服务的。资本是来帮你的。资本这么无辜，为什么要吃它？
为什么哪里有暴利，哪里就有资本冲进来赚取暴利？因为暴利就意味着人们非常需要这种商品。资本冲进来赚取暴利，就是来提供这种商品的。资本进入某个行业，就会降低这个行业的价格，同时增加这个行业的供应商和从业者的收入。
降低这个行业的价格，就能使得更多的人享受到商品，增加这个行业的供应商和从业者的收入，就能使得更多的人想要成为这个行业的供应商和从业者，从另一方面增加了这个行业的商品供应。所以哪里有暴利，就意味着这里有没有被满足的迫切需求。资本冲进来，满足了这个行业的客户、供应商和员工，所以它才赚取了“暴利”。那么这个“暴利”难道不是它应得的吗？
“市场失灵”是个什么东西？市场什么时候失灵过呢？一边是长租公寓大量增加，一边是房租极速上涨，就是“市场失灵”吗？上面说过，任何参与某个行业的资本，都是来帮助这个行业增加产量，降低价格的。长租公寓大量增加的同时，房租极速上涨，就说明加入这个行业的资本还是不够多。需要更多的资本，雇佣更多的从业者来做这件事。
在这里不得不说到价格的作用。如果把市场比喻成一个城市的交通网络，价格就是交通拥堵情况示意图。那些红色的拥挤路段，为什么拥挤？因为车太多了。正如那些利润低的行业，为什么利润低？因为资本太多了，造成谁也赚不了钱。所以汽车应该怎么走？选择“躲避拥堵”的路线，走那些绿色的，通常的路，对吧？资本也应该像汽车一样，去那些跑得快的路，也就是赚钱快的（暴利）行业。
所以“资本逐利”怎么会成为一个坏词？资本逐利明明是一件好事。资本不逐利，那些暴利行业的暴利，谁去给降下来？
市场怎么会失灵？我们知道，有的时候堵车并不是因为某一条路上车太多了，而是有拦路抢劫的匪徒设置路障，敲诈来往车辆，所以才造成了拥堵。我们刚才说了，市场上的价格，就像是交通拥堵情况示意图。我们看到一条路堵成了深红色，并不一定是因为那里车满为患，而是因为有车匪路霸。但是我们作为资本，只能选择绕开那里。因为我们出来是来赚钱，来求财的。
在我们的社会，哪些领域有严重的社会问题的？令人头疼的行业？有很多。例如教育、医疗、住房等行业。教育、医疗和住房，是压在老百姓身上的三座大山。那么为什么社会这么需要，却仍然没有资本去“赚取暴利”？因为有人在这几条道路上人为地设置了障碍。就这么简单。
我们放眼望向全社会，有哪个资本随意进入的行业，是造成了严重的供需矛盾的？我们说服装，玩具，家电，这些行业资本都是大量的，产量都是天量的，可为什么商品的价格很低，资本也没赚到什么暴利？为什么资本不能随便进入的行业，例如教育、医疗、住房，却存在问题，存在暴利？那么资本追逐暴利，到底是好事呢，还是坏事？
上面说到的交通拥堵情况示意图，为什么有的时候会“失灵”？为什么明明知道某一条街车很少，有严重的供需矛盾，其他车却不能开过去？因为有人在路上设置了障碍。所以真正“失灵”的，是不是市场？不是。“失灵”的是那个使用暴力手段干预市场的群体。他们的手到哪里，哪里就会造成无法解决的问题。
所以你想要解决某个行业的问题，就要反对“政府管一管”。你想要某个行业出问题，想要节外生枝，怨声载道，你就号召“政府管一管”。
租房管制能解决问题吗？
有一个馊主意，就是租房管制。所谓租房管制，就是认为房东是邪恶的，总是想涨价，盘剥房客。房客不涨价，就会被赶到大街上，所以要对邪恶的房东进行管制。这是对市场经济最愚昧的理解之一。
房东给某个房客涨价，是因为什么？
A 她看这个房客不顺眼 B 她想赶走这个房客，然后让房子空置 C 她相信，在现有的市场价格水平下，有另外一个出更多钱的房客会来租她的房子 D 已经有一个打算出更多钱的房客要来租她的房子了
这个愚蠢的政策以为是A或者B。实际上的情况则很可能是C或者D。道理很简单：不是房东要给房客涨价，把房客赶走，而是另一个房客要给房东涨价，要把房客赶走。所以房东凭什么要留着那个出不起房租的房客呢？
这个政策的假设，就是一个“黑心房东”。而实际上呢，出不起房租，赖着不走的那个房客，才是黑心房客吧？
相信我，租房管制非但不能解决问题，反而会制造更多的问题。如果中国沿用西方的租房管制政策，无疑是对房屋所有权的一次宣战。在美国一些城市，租房管制实行了很多年，它造成了房源紧张，房子就更难租了。
在我们熟悉的美剧《Friends》里面，有一集Ross就去了大楼对面的“ugly naked guy”那边，脱掉衣服，和他一起get naked，去取悦这个人。Ross是一个博士，博物馆研究员，在美国有不错的社会阶层，他为什么要去取悦一个社会底层的无所事事的人？很简单。因为纽约实行了租房管制。不是你有钱就能租到房，要拉关系走后门才行。当然，凭着Ross的玉体，他后来成功了。
市场经济买卖双方是合作方，而不是敌对方。打击一方，就是打击另一方。打击房东，就是打击房客。道理很简单，如果房租达不到房东预期的价格，很多房东就宁可空关着，也不愿出租房子了。如果空关着也要罚款，很多房东就宁可卖掉房子，也不会出租房子了。用来出租的房子少了，倒霉的还是房客。所以说租房管制是一个杀人不见血的馊招。
房租到底是怎么上涨的？
说了这么半天，已经5000多字了，还是没回答“房租到底是怎么上涨的？”这个问题。其实也很简单。任何价格的上涨，都是因为：
或者供给减少了，或者需求增加了，或者两者皆有。
大城市的租房供给是怎么减少的？很简单：限购。限购使得本来可以购买第三、第四、第五套房的有钱人无法购入房产，减少了租房供应量。
换句话说，那些北京、上海的本地人，他们出租房子，难道是自己睡在大街上，把房子租给外地人吗？当然不是。几乎所有的本地人房东，都是自己家住一两套，其他的拿来出租。限购就意味着，他的所有的房产，很可能只能够自己住的，拿什么来租给外地人呢？
外地人不许购房的规定就更可恨了。外地人不管在不在本地生活，他买了几套房产，除了自住的，都可以用来出租。限购政策特别规定了不在本地工作的外地人不可以买房。这就更荒谬了！一个外地人，他不在本地上班，反而要在本地买房，他买了以后几乎一定是要出租的啊！
限购政策精准打压了房东的数量，造成了住房供给量（相对需求量的）减少。
需求就更别提了。三四五六线城市已经不适合新人类生存。现在全国90后，95后很多都希望去大城市生活。他们到了大城市，就面临激烈的竞争。从工作到租房，没有一件事是轻松的。
但是我想说的其实是另一件事。我们看到的价格上涨，也许并不是价格上涨。因为价格有“名义”和“实际”的区分。什么意思呢？我们假设在上海的市中心，2008年租一间一室一厅需要4000元，2018年租一间同样的一室一厅需要8000元。看起来价格上涨了吗？名义上上涨了，其实可能没有。因为2008年，就在这套房子的楼下，同样的小饭馆，同样的上海老板和安徽女工，做的一碗葱油拌面，2008年需要5元，2018年则需要10元。
2008年，一个月的房租能买800碗葱油拌面。2018年，还是800碗。租房价格上涨了吗？也许没有。那为什么会从4000到8000，价格反而没上涨？因为货币滥发了，名义上价格上涨了，而并不是因为实际上价格上涨了。
那谁这么坏，造成了名义价格的上涨呢？又是资本家？当然不是。资本家进入哪个领域，哪个领域的价格就会下降。别忘了我前面说的。那么是谁呢？
我们刚才说了，有的人一遇到自己看不惯的事情，就要求“政府管一管”。这样做的结果，就是政府管的事情越来越多。政府做的事情多，开支就多。税收不够，钱不够花了怎么办？借债呀。借的债还不起怎么办？印钱呀。所以通货膨胀，归根结底，是政府管得太多导致的。
有人说了：那政府应该廉洁高效呀，节约资源呀。怎么说呢？想法是很美好的。但是任何政府都不能同时做到廉洁和高效兼顾。好了，这已经超出今天的话题范围了。我下次再说。
总结一下：
是谁造成了房租上涨？也许是专业的长租公寓还不够多，也许是涌入大城市的外地人太多，也许是因为限购造成了可租房源减少，也许是因为政府滥发货币造成了名义价格上升。但是无论如何，我们都必须相信：市场是解决供应问题最好的方法。任何自鸣得意，夜郎自大，觉得政府比市场高明的政策，都会遭遇市场规律无情的惩罚。
我们生活在人世间，离不开别人的帮助，也需要去帮助别人。市场是人与人之间和平互助的行为的总称，所以市场才是解决问题最好的方式。以上就是我对那些关于房租的假话和蠢话的反驳。
