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楼市新政三连发 房产还是“下落的刀”？

◎每经记者 胡健 发自北京

3月30日，央行[微博]、住建部、银监会联合发布楼市新政。此次新政的出台经历了一番周折，有媒体提前透露新政内容，说“30日相关部门要举行发布会”。奇怪的是，“相关部门”辟谣了，而“辟谣”之后，政策却又出台了。昨日A股房地产板块涨幅超过4%，保利地产等10只个股涨停，那些先知先觉者又赚了一笔。

从纯投资的角度来看，房产造富时代已经结束，未来将是股权造富的时代。但我们希望类似楼市新政这样的“大事件”不要再被提前泄露，因为任何风吹草动都会引起股价波动，而这样的信息不对称，对于中小投资者难言公平。

3月下旬，房地产行业迎来政策密集期。

昨天下午，央行、住建部、银监会出台楼市新政，二套房贷最低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

同一天，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而几天之前，国土部和住建部刚联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

一周内连发房地产新政，维稳楼市意图十分明显。但《每日经济新闻》记者注意到，分析认为，从投资角度来看，房产造富时代已经终结，未来将是股权造富的时代，建议投资者不要去接“下落的刀”。

房地产新政三连发

实际上，上周末国土部和住建部发通知，要求各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。这个通知主要围绕促进房地产用地结构调整而展开。同策咨询研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，这实际上就是要求各地政府因地制宜，进行差别化调控。

但这个政策显然不够解渴和过瘾，有人将其比喻为一只救市的“袜子”而非“靴子”。没想到只时隔3天，“靴子”就来了。

按照三部委的新政，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]解读称，此项政策调整可以说是超预期，此前市场普遍预测二套房首付比例降至五成，而受益最大的是购买二套房的群体。

就财政部营业税“5改2”的新政，伟业我爱我家副总裁胡景晖说，尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人，但“5改2”之后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降，这会促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

改善性需求明显受益

从新推出的这三个房地产新政来看，改善性需求正成为决策层稳楼市的关键棋子。胡景晖表示，从三部委联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。新政将促进改善型业主卖掉城中的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显利好，因为有更多的中小户型房源可供选择。

交行分析师夏丹告诉《每日经济新闻》记者，二手房交易营业税由“满五唯一”跳过2009年前曾实行的“满三唯一”，直接调整至“满二唯一”。由此可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。

夏还指出，财税部门的政策调整能释放出一批存量房源，有利于提升房屋流转速度，增进市场交易活跃度，同时也能一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。

胡景晖说，“5改2”政策最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本。

招商证券报告认为，最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求企稳回升。

恐难改楼市大趋势

中原地产发布数据显示，截至3月29日，全国主要54城市成交快速复苏，成交量已经达到了20.02万套。“预计在最后两天月末成交影响下，54城市3月成交量将与2014年3月的21.6万套持平，但相比2015年2月份的12.6万套出现环比大幅上涨。”中原地产研究总监张大伟说道。

此次抓住改善性需求的策略也被业界赞同。中指院常务副院长黄瑜此前表示，从人口结构上来分析，改善性的需求在2016年以后会逐步加大，2020年的时候以改善性需求为主。

摩根大通报告称，未来更多利好楼市政策可期，比如金融政策放松，4月有可能出现50个基点的存款准备金率下调和一次利率下调。这将使得购房者的门槛进一步降低。

一周内连发三新政，会不会对楼市造成过度刺激？胡景晖说，一系列政策依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来楼市“量价齐升”的情况将不会再出现，“量增价稳”将成为2015楼市新常态。

民生证券给出的几点理由包括：即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降；利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降；中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

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2008年以来房贷政策变化

2008年：住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍

2009年：首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不能低于基准利率1.1倍

2010年：非改善二套房首付比例最低40%

2011年：国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级

2012年：二套房首付比例改为60%，央行两次降准

2013年：“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税

2014年：限购逐步松绑，调整首套房认定标准

2015年：二套房贷款最低首付比例降至四成