二套房首付降至40% 2年以上二手房免征交易税

六部门连发三文松绑楼市稳增长

业内称或刺激二手房销售，房地产整体仍处于存量过剩状态

□记者 梁倩 蔡颖 北京报道

备受关注的“央版”房地产松绑政策正式落地。30日，央行[微博]、住建部、财政部、国税总局等部门分别下发房地产新政以稳定楼市增长，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售2年以上住房免征营业税。至此，加上上周刚刚落地的国土部与住建部发布的新政，中央方面对楼市已连下三剂猛药。

业内人士表示，稳楼市的结构性金融、财政政策弹药已投放，是避免房地产惯性下滑的针对性政策。房地产调控最明显的特点是双管齐下，人民银行[微博]和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定住房消费，拉动内需；而住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房及用地供应结构的政策，以控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况。30日，中国人民银行[微博]、住建部、银监会三部委下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。其中，对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例由此前的60%(部分地区为70%)调整为不低于40%。

上述通知同时对公积金贷款进行了调整，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

就在中国人民银行[微博]发布新政的同时，财政部、国税总局两部委也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，表示自3月31日起调整二套房交易营业税政策，营业税征收划线从此前的5年调整为2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；但个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，政策远远超过市场预期，特别是二套房首付比例降低到40%。预计各地方政府将出台更积极的松绑政策。

“今天出台的一揽子关于房地产调控的政策，会对房地产走势和预期产生影响。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚30日接受《经济参考报》记者采访时表示，目前，稳增长是很重要的任务，而房地产行业目前在中国金融机构信贷中依然是很重要的行业，房地产投资企稳会对中国宏观经济产生正面的影响。

G20与新兴国家发展战略研究中心主任张其佐也表示，当前我国经济主要面临着工业产能过剩、房地产产能过剩，而二者又互为你我，因此，稳楼市化解二者过剩产能十分必要。

业内人士认为，新政的出台有望刺激二手房销售，但目前房地产行业仍面临前所未有的“去库存”，尤其是部分三四线城市，库存消化周期甚至超过60个月。

27日，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，其中，对于住房供应明显偏多的市县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。与此同时，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。

华夏银行发展研究部研究员杨驰认为，此次房地产调控最明显的特点是双管齐下，人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定住房消费、拉动内需；住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房及用地供应结构的政策，以控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况。

“银行如何调整房贷策略，将是本轮房地产政策能否真正生效的关键。”杨驰指出，考虑到收益和风险两方面的因素，银行不可能大幅增加在住房领域的信贷资源配置。从收益角度来说，在利率市场化的背景下，银行负债成本呈明显上升趋势，由于房屋贷款资产收益率偏低，并非银行信贷投放的重点领域，长期以来信贷额度一直有限。从风险角度来说，银行业不良贷款余额和比率持续双升，2014年末我国商业银行不良贷款率已突破1%，达到近年来的高位1.25%。房地产领域虽然没有发生大面积的风险事件，但潜在的信用风险不可忽略。