对于2015年深圳房价飞涨、楼市空前繁荣的原因，绝大多数业内人士将其归结为深圳楼市基本面的“特质”，比如深圳“有需求”（住房自有率仅30%左右）、“有钱”（常住人口人均存款和可支配收入全国第一）、“有产业”（互联网和高科技）和“有故事”（前海、直辖市传闻）。但是，随着2015年过去，楼市一系列“大数据”相继发布，驱动深圳房价上涨的一个可怕动力——高杠杆浮出水面。
2015年，深圳新增个人住房贷款比2014年翻了2.3倍。截止到2015年底，深圳个人住房贷款余额超过了7000亿元，比2014年增长了近40%，余额比北京和上海分别高出1200多亿元和1300多亿元。问题是，深圳7000亿左右的住房贷款仅对应162万套住房（含保障性住房），仅为北京（804万套）、上海（998万套）的20%和16%。从笔者近期对金融机构和房产中介的调研看，深圳新房贷款购置比例基本达到100%，二手住房贷款购置比例为91.2%，比过去5年平均值（86.4%）增长5个百分点。
2015年，深圳个人住房贷款平均成数为6.5成，500万元以上的房贷中，7成贷款占比超过70%。因此，用尽、用足杠杆是2015年深圳房贷申请的主基调，也给2015年深圳楼市提供了强劲的动力。2014年“9.30”新政是购房杠杆率提升的催化剂，该新政将执行了4年之久的二套房认定标准（“认贷又认房”）调整为“认贷不认房”。在原来“认贷又认房”的标准下，只要有房贷记录，不管还清贷款与否，若再次申请房贷，则按照第二套房的贷款政策来执行，即首付7成、贷款利率上浮10%-20%。
而在新的标准下，只要还清了房贷，再次申请房贷时，仍旧执行首套房的贷款政策，即首付3成、利率最低为基准利率的0.7倍。这样，不仅贷款首付比例从原来的7成降至了3成，而且利率在基准利率水平上下浮。更为重要的是，这给“短买短卖”的炒房带来空前难得的杠杆资源，即用少量首付资金撬动银行贷款，等房价上涨后卖出房屋再偿还贷款，而在下次申请贷款时，仍可享受首套房优惠。
2015年下半年，深圳的房价之所以一天一个样，杠杆叠加获利优厚驱动的炒房行为是最大推手。目前，深圳住房自有率仅30%，在各大城市中是最低的，而占常住人口超7成、746万的外来人口绝大部分无房，但二手房流转率（二手房交易量/二手房存量）却高达8%，全国第一，远高于北京和上海（3%左右），可见炒风之盛。
近期，链家地产发布的《2015年深圳楼市大数据》显示，2015年四季度，深圳二手住房投资客占比从三季度的20%上升到了30%。这里的投资客，其概念是“明确买房出于投资目的”（非自住）。但事实上，出于投资目的买房者占比远远高过了30%。很多中介从业人员告诉笔者，二手住房实际投资比例在40%-50%。新房投资客占比可能会更高，一些热点区域（如前海）的投资客占比在80%左右。目前，深圳新房均价已经超过了4.5万元，原特区内、宝安中心区、龙华等区域的新房均价已经达到7万-10万之间。在这样的房价水平下，估计也只有投资客能“玩得转”。
除了正规渠道的住房按揭以外，消费贷款、信用贷款也在为购房者提供“弹药”。2015年，由于实体经济不景气，银行对公贷款发放比较谨慎。在流动性宽松的背景下，为控制不良贷款、提升利润业绩，各银行（特别是中小银行）大力拓展以房屋抵押的消费贷款和以个人银行账户流水保障的信用贷款。特别是，类似于深圳这样高净值人群聚集，楼市前景看好的城市，各银行非常重视该区域市场占有率，甚至将个人住房贷款作为改善贷款资产质量的方向。目前，中长期消费贷款利率上浮30%也仅6.4%，在房价快速上涨的预期下，很多投资客申请消费贷款、信用贷款买房。
另外，通过离婚突破住房限购政策，以获得购房资格或获得首套房购置低首付优惠，这是提高杠杆的另一个途径。链家地产提供的数据显示，2015年，深圳离婚购房的占比达到了45.2%。也就是说，在房价快速上涨带来的财富效应刺激下，近一半的购房者不惜通过“真离婚”来购房。同时，提供虚假材料，提高房屋评估值，实现“高评高贷”，套取银行贷款也是提高杠杆率的一个途径。
综上，借道消费或信用贷款、离婚购房、“高评高贷”等等“加杠杆”现象频繁，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”就被轻松地逾越了。因此，预计有大量的购房者，其购房首付比例不足30%。而且，去年以来，购房“加杠杆”的途径全面升级了，突出的就是“首付贷”等互联网金融产品的出现。针对深圳楼市巨大资金需求，去年以来，平安好房、搜房网、世联行、搜狐焦点等等，均推出了高成本的P2P互联网金融产品——“首付贷”。
以搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率超过10%的P2P产品，然后吸引P2P平台投资者，打通社会资金与房贷需求者的通道。处于监管真空的“首付贷”的出现，进一步降低了房贷首付成数。据报道，目前市场上甚至出现了“一成首付”的“首付贷”产品。
房贷杠杆率无限制提高，突破了“月供收入比”不超过50%的违约警戒线，有的投资者甚至靠融资付首付，加大了房地产金融风险。如果购房者未来收入下降，可能会引发被迫“断供”；或者，房价下跌预期形成后出现抛盘，或导致房屋变为“负资产”后主动违约。更为重要的是，过度杠杆化驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉入住房融资，谋求一夜暴富，这就产生了“次级贷款”。
近期，三大国有银行在深圳的分行收紧对中介从业人员房贷，就是为了防范中低收入或收入不稳定人群房贷过度杠杆化、过度承担风险，但同时也让深圳楼市空前繁荣背后的杠杆驱动暴露无疑。尽管我国房贷没有证券化、衍生化，不会出现美国式“次贷危机”，但在银行进入新一轮不良贷款高发期，信用违约事件频出，30%的P2P平台出问题，2016年金融风险加大的情况下，必须要防范楼市高杠杆融资、投机泛滥带来的风险。
（作者李宇嘉为深圳市房地产研究中心高级研究员）
