百城楼市“去库存”发力空间何在

继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收……去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。专家分析认为，这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好，但从中长期看，还需做好产城融合、户籍制度改革等文章，以释放更多的需求。

因城施策“招数”多

易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称，从目前已出台去库存政策的地方来看，二线城市占比约为5%，三四线城市占比高达95%。从区域分布看，中部城市最多，占比超过一半；西部次之，占比约40%；东部目前仅有山东省。出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高。“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”

专家分析和记者调查发现，各地去库存“招数”虽有异同，但主要可分为以下五类：

招数一：活用公积金杠杆

招数二：降低税费

招数三：鼓励农民工进城购房

招数四：打通商品房和保障房通道

招数五：实施房地产供给侧改革

还需细化落实政策

仲量联行分析师认为，地方政府相继出台政策提高购房者的可支付能力，短期内将对楼市去库存形成实质性利好。

今年春节期间，在福州东区某楼盘售楼部里，记者遇到了来自福州的郊县长乐的“购房团”。“平时大家都奔波于上海、北京等地，趁着过年放假来福州看看，想买房置业。”看房的周先生告诉记者。

不过，记者也注意到，在一些三四线城市，返乡置业并没有预料中的火爆。在外务工的85后小孙说：“烟台的新房均价在6000元左右，而自己的月收入也不过3000元左右，若买一套80平方米的房子，大约需要48万左右，算上税费和首付，需要一次性拿出将近15万元，这是我不吃不喝4年多的工资。”

中原地产研究部高级经理卢文曦说，各地出台的去库存组合拳给市场带来了好的预期，但效果还需政策的细化落实。

如何更加有效推进“去库存”，业内人士认为，从中长期看，三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。

记者近期在多地调查了解到，很多城市在公积金贷款方面都有连续缴存等规定，但这些规定对工作不稳定的农民工来说，在实际操作中难度不小。

来自四川的新生代农民工梁博说：“我们流动性太大，在这个工地交了，去另一个工地不一定给交，就算给交也会间隔一段时间、无法接续。换个城市就更麻烦了，公积金账户不但要转来转去，时间接续的认定标准也不一样。”

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，应加快调整产业结构，引入新兴产业，大力发展第三产业，从而带给城市更多的就业机会，进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及 资源优势 ，明确城市定位，主动承接区域中心城市的产业转移，增强人口吸附力。

“政策要与市场相结合，落实户籍制度改革，真正推进城镇化和农民工市民化进程，这才是未来推动住房等城市消费最重要的发动机。”国家发改委城市和小城镇中心主任李铁说。（郑钧天 董建国）