楼市库存高企累及地方财政

三四线城市频施策去库存稳财收

在一线楼市纷纷收紧的同时，部分二线城市以及三四线城市房地产政策在进一步宽松。近日，沈阳发布《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住、支持毕业生及在校生购房、土地供应减半等22项房产新政。

对此，业内人士指出，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。目前，即使在部分城市上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然非常大，这也使处于经济疲软期的地方财政更加拮据。因此，加速去库存有利于稳定地方的财政收入。

28日，针对“零首付”风险的争议，沈阳在近1个月后发布了新版新政，将此前公积金贷款首付最低比例降至10%以及对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生实行“零首付”等利用高杠杆的政策做了一定的修正，指出职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房；实行“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的，均视为首套房贷款申请，贷款的最低首付比例为20%；对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，经济缺乏动力，财政压力空前。目前房地产市场需求上涨乏力，地方仍寄希望“强心剂”来促进楼市好转，这也是沈阳此前政策“去化心切”的主要原因。

的确，在上一版《意见》中，明确强调房地产业是沈阳市全面振兴的重要支柱产业之一，并确定2016年沈阳市商品房销售实现同比增长10%的目标。数据显示，沈阳市2015年一般公共预算收入606.2亿元，完成年度预算的75.3%，下降22.8%；其中，税收收入492.3亿元，下降19.3%。全市2015年政府性基金收入154亿元，完成年度预算的31.7%，下降64.8%；其中，国有土地使用权出让金收入113.3亿元，下降69.3%。

中国房地产协会原副会长朱中一认为，在经济下滑的背景下，众行业受挫，且资源类企业等此前的纳税大户面临着巨量的产能过剩，因此，去库存、推动房地产市场发展，是地方稳财政收入的最好选择。

江西省一位财政厅人士在接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产市场下滑带来的是房地产的税收下降，以及原预期的土地收入难以实现。“我们去年、前年招拍挂就挂不出去了。我们当然希望土地可以卖出去，但是在价格不好的情况下，政府也不会卖了。有的市场不好，土地要流拍。”

上述人士指出，当地在税收方面出台了一些去库存的优惠政策，包括降低契税和其他交易税，虽然可能会影响财政收入十几个亿，但希望通过这些政策让房地产市场有一些回暖。“在情况不好的形势下，首先必须保企业，要没有企业了，以后哪来的税收，所以我们现在付出一点成本是应该的。”

此外，河南省临颍县也选择了加速去库存。临颍县是河南省去库存压力较大的县之一，据当地房管部门介绍，从2012年起，临颍便出现了房子销售疲软的苗头，2013年已经比较明显，2014年便出现了烂尾楼。基于这种情况，临颍县顺势做出决定，控制土地供应，给予购房补贴。“2014、2015两年，未供应一宗土地。”临颍县房管局相关负责人介绍。

“在控制两年后，截至2015年底，临颍县的商品住宅库存量为3079套（加上商铺等商用房共有5280套），按2015年的销售情况算，即使不再盖房，也可卖18个月，压力虽减但依然较大。”上述人士说。

与临颍情况类似的河南舞阳县相关负责人表示，对于土地财政占比较大的县来说，目前财政上确实比较紧张，省里资金补贴后减缓了部分压力。从长远看，降低库存，住房销售回暖，届时相应的税收也会增加。

事实上，随着地方去库存的政策相继推出，房地产市场正呈现出回暖迹象。比如，房地产营业税、所得税等税收收入增长，为地方稳财政做出了重要贡献。数据显示，2016年1至2月，营业税3976亿元，剔除营改增收入转移影响后增长8.9%；其中，房地产营业税1160亿元，增长20.2%，主要是部分地区商品房销售回暖。同期，企业所得税5516亿元，同比增长4.9%；其中，工业企业所得税和金融业企业所得税均同比下降，而房地产企业所得税652亿元，增长14%，成为企业所得税增长的重要因素。