土地立项养老机构用地 开发商用50年会员规避销售违规

北京非盈利养老院变身公园洋房出售

读者王先生近日告诉北京商报记者，他接到了一个名为玉西山的楼盘短信要约广告，广告中称“把家安在北宫国家森林公园里”、“而且销售均价仅为2万元/平方米”，让他动心不已。但经过实地探访他发现，该项目是一家非盈利性质的养老机构项目，2万元/平方米的价格仅仅是购买50年会籍，但销售员强调与普通商品房一样，为此他向记者咨询类似这样的房子能否购买，是否存在违规。记者调查发现，西山养老公寓土地立项属于养老机构用地，并享受政府补贴，证照尚未齐全，未获得相关行业的经营资格，地面房屋更不能用于建设普通商品房。

立项养老机构用地 销售却当别墅洋房卖

王先生曾到北宫国家森林公园游玩，那里优美的风景和优质的空气质量让他印象深刻，如果能在那里购房不失为一个不错的选择，但他在看盘后对项目产生了疑问。为了解实际情况，北京商报记者随王先生一道实地考察了玉西山项目。

记者一行驱车来到西六环外北宫国家森林公园，在进入公园所处的山体入口处看到公园导航指引牌的同时，一副面积近10平方米、印有“玉西山”的大型广告指引牌就抢先映入眼帘。按照指引记者沿山路来到项目所在地，据实际测量，该项目距公园大门入口1公里左右。

“与周遍商品房价格相比，2.2万元/平方米的销售价格只相当于成本价，”在正在施工的项目旁边一个简易房屋改建的临时售楼处内，玉西山销售人员不断向记者强调该项目的稀缺性和公益性。他告诉记者，目前周遍商品房的最低价格已经超过3万元了，门头沟洋房产品已经达到4万元/平方米。与之相比，玉西山处于北宫国家森林公园里，产品稀缺性明显，性价比非常高。

为了打消类似王先生这样来看房置业者的疑虑，销售人员会引领所来看房的客户参观贴在临时售楼处墙上的项目土地出让、规划、施工的证照，以及企业法人执照各类证照的复印件，以证明项目的合法性。登记资料显示，该项目于2009年取得建设用地规划许可证，2013年取得国有土地使用证。

对于王先生询问价格为什么如此便宜，售楼员表示，该项目立项是丰台区养老机构用地，当时的土地出让金很低，只有几百块钱/平方米，与现在商品住宅用地拍卖动辄楼面价达到几万元相比土地成本相当低廉。同时，作为公益养老机构，受到政府鼓励能享受一定的补贴，所以项目售价很低。

据项目方介绍，该项目总共分为东西两个区域开发，总建筑面积5.1万平方米，西区规划主要是别墅项目，未来将采用分时度假方式来经营。目前在售的是项目东区洋房公寓项目，总数为270多套，单套面积在47-119平方米。项目配套社区医院、老年活动中心、养生会所以及地下游泳馆。

北京商报记者在施工现场考察实体户型时发现，该项目因为立项为老年公寓，在设计上采取超宽走廊设计，公摊面积很大，造成单套房屋实际得房率较低，项目方对外得房率在70%左右。

记者在现场看到，项目东区和西区两侧均有工人施工，但多数楼体似乎尚未封顶，内部装修也处于毛坯初期施工阶段，如果按照项目方所说精装标准，交房日期恐怕尚需时日。

购买须登记一名55岁家庭成员 自称销售的不是每套房屋的产权

销售人员告诉王先生和记者，项目目前销售非常火爆，目前售出和被预订的房源已经达到在售房源总数的2/3左右，如果不及早下单恐怕可选的优质房源将被抢购一空。记者在项目销控表上看到，目前已经贴上红色已售标签和黑色预订标签的房源的确已经超过大半。但王先生告诉记者，一周前他来时销控表上的情况与现在差不了多少。

销售人员告诉王先生，由于项目与普通商品房项目不同，具有不限购、随意购的优势，只要愿意，购买家庭只要登记一个年龄55岁以上家庭成员的身份信息就可购买一套房源，具体谁来居住没有限制。但不能通过银行按揭来购买，只能采取一次性付款的方式购买。这引发了王先生的质疑，询问是否意味着个人无法取得产权。

对此，项目销售方并不否认：“我们项目立项是养老机构，具有公益性。项目方西山养老公寓作为法人，具有项目的整体产权。我们销售的不是每套房屋的产权，而是‘会员资格’。”

北京商报记者在售楼处公示的法人登记证书上看到，该项目开发单位性质是民办非企业单位，名称为北京丰台区西山老年公寓，处所为丰台区长辛店镇大灰厂村废旧石料厂，法人代表韩素霞。业务范围为养老、敬老、康复医疗。

在随后销售员向记者出示的一份交易协议书上写着：甲方丰台西山养老公寓是非盈利性服务机构，将采取加盟养老方式为老年人提供服务。乙方为符合条件的老年人或出资人，双方签订协议后，缴纳各项费用后即可入住甲方指定的养老用房，房屋的使用年限从交付之日起到甲方土地证的审批年限为止（2063年）。其中，乙方需缴纳加盟费（购房款）、应急保证金（2万元）、养老服务费（物业费）。

“加盟费也将按照每套房屋的面积和单位售价决定”，销售人员表示，以一套面积为95平方米的户型来计算，总价在200万元左右。项目方表示，应急保证金主要用于老人出现意外时抢救所需的医疗垫资。该项目物业费为4.5元/平方米左右，购买95平方米户型的消费者需每年缴纳物业费超过5000元。

“这与普通商品房一样，交完全款后这套房屋就属于您的了”，该销售人员表示，客户一旦达成购买意向，将与公司签订买卖协议，成为西山养老公寓加盟会员，此后客户即可拥有所认购房屋50年的使用资格，客户可以实现养老、养生、投资等多种收益。

对此记者询问是否类似政府明文禁止的小产权房，销售人员表示，玉西山的销售模式与小产权房性质不同，项目本身是一种创新养老产业模式，并非普通商品房销售行为。“当然，如果愿意你也可以用小产权那样模式来理解。”销售人员补充说。

民政局称 项目不具备经营资格

记者联系北宫国家森林公园管理处，相关负责人表示知道玉西山项目，“但他们在我们公园外面，跟我们毫无关系”。

北京商报记者致电北京丰台区民政局负责社会团体、民办非企业单位成立、变更、注销的登记或者备案工作的“社会团体管理办公室”了解到，西山老年公寓作为民办非企业单位的确有登记，但对该单位的相关经营活动具体并不知情，可向社会福利事业管理办公室咨询。

记者随即采访了社会福利事业管理办公室，就该公司的资质问题以及是否具有合法销售“会籍”的资格进行采访。

丰台民政局社会福利事业管理办公室相关人员告诉记者，社会福利事业管理办公室是北京市丰台区民政局下属单位，该部门统筹辖区内养老服务机构建设规划，以及区内养老服务机构的新建审批工作和现有养老服务机构的改扩建工作。

该人士介绍，丰台西山养老公寓这个项目是非公办单位建设项目，已开工数年仍未竣工，该单位曾向丰台社会福利事业管理办公室咨询过养老机构资格取得的流程，但到目前为止，西山养老公寓并不具备相关行业的经营资格。

她进一步解释，一家养老机构若要取得营业资格必须在项目施工完成后取得环评、验收等一系列法定环节，再向管理部门提交注册申请，相关证照齐全之后才能登记注册，取得“养老机构执业许可证”方可正常营业。换言之，仍在建设中的西山老年公寓未能按照相关流程取得相关资质，还不是一家正常的养老机构，尚不具备招收老人、提供服务在内的一切相关经营活动的资格。

对于记者销售“会籍”是否违规的问题，该人士表示，向普通消费者销售会员资格，或者是“长租”模式是否涉嫌违规目前难给出准确判断。但该人士介绍的一则信息引起了记者的注意。按照规定，一但项目经营不善出现亏损，开发法人可以申请关停，但项目的经营权不能随便转手，必须在原有法人机构注销后，新接手方重新申请注册。由此，消费者有理由担心一旦出现法人变更，先前购买会员资格的消费者利益能否得到保证将成为悬念。

此外，西山老年公寓项目法人属性为民办非企业单位，未在工商管理部门注册，“销售”会员资格的行为是否违反相关规定也处于模糊地带。

“散售”背后的风险

记者致电玉西山官方电话提出采访项目负责人，对方称项目负责人不在，与主管领导沟通后再予回电，截至发稿前对方仍未给予回复。

“这种模式的确存在一定隐患”，一位了解养老行业的业内人士告诉北京商报记者，当前北京、京津冀区域甚至全国范围内有不少养老机构采用类似的销售会员资格方式经营，这在本质上不能算合法。

但在当前我国老龄化日趋严重、养老机构稀缺、养老床位紧俏的当下，国家大力支持民间资本和社会资金投资养老机构。因此，地方各级政府通常对类似的现象采取暂时观察态度，并未明令禁止，这也给一些企业提供了打“擦边球”的机会。

根据2013年北京市人民政府办公厅印发的《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》 ，政府对社会资本投资建设的非营利性养老机构，在供地方式和建设方式上都应给予支持。同时，政府对非盈利性养老机构还给予一次性建设资金支持。对新建、扩建具有护养功能的养老机构，由市政府固定资产投资给予每张新增床位2.5万元的支持。

但专家指出，即便有补贴，养老机构的项目营建和之后的运营对企业的资金能力要求都很高。而且后续持有经营资金回收又比较慢，一些企业通过销售会员资格的“散售”或者是类似“长租”来回笼一部分资金以缓解紧张的资金链。

“目前项目前期投资已经过亿”，玉西山销售人员表示，项目基础施工就是一大笔投入，仅引入煤气管道就已投入数千万元。项目加盟费将会促进项目的建设和后续运营。

“关键是要看项目自持和‘销售’部分的比例，”业内人士表示，如果项目以销售为主就很可能涉嫌以公益性质为名低价取得珍贵的土地资源、领取国家补贴，却通过“散售”取得暴利。

据介绍，目前玉西山东区以销售为主，而西区项目暂定位为分时度假自持经营。“一旦项目整体环境效果呈现，项目必然升值，西区一旦销售，定价将会超过3.5万元/平方米”，玉西山项目销售在向客户保证升值空间时不经意透露出西区部分的销售计划。

根据我国《合同法》第214条规定，租赁期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。而长达50年的会员资格是否能得到法律的保护也将是一个未知。相关人士提醒，最令人担心的其实还是项目方不甘于老年养老机构的经营回收资金较慢，渴望赚快钱。一旦大部分房源“销售”完成，赚够了会员加盟费，又出现后续收入不理想现象，就可能出现服务质量下降，甚至甩手不管、注销机构的情况，最可怕的则是圈钱跑路。

为此，相关管理部门应及早介入监管，消费者更应谨慎选择类似产品。北京商报房地产调查小组